거스를 수 없는 시장의 흐름 :: 아파트 투자는 사이클이다 – 이현철

<아파트 투자는 사이클이다> – 이현철

책을 읽고…

 우리 인생에서 모든 문제들은 수학처럼 딱 정해진 답이 있는 것이 아닙니다. 때문에 생각대로 흘러가지 않죠. 아파트 시장에서도 마찬가지입니다. 불변진리는 없고 영원할 것이라고 생각한 것들도 언젠가는 바뀔 수 있습니다. 특히나 수많은 분야에서 영향을 받는 부동산이기 때문입니다. (그래서 아마 부동산이 어려운 것이 아닐까요)

  저자는 그 중 가장 필요한 부동산 사이클을 통해 시장을 바라봅니다. 시장 흐름이 가격 변화 시키는 요소(심리, 전세가, 분양, 정책)들과 결합하여 그 다음 시나리오를 예고해주죠. (이 또한 무조건 같은 방향으로 흐르진 않습니다.) 우리는 이를 통해 상승할지, 하락할지 파악하고 매수 혹은 매도할 타이밍을 예상할 수 있습니다. 

 데이터나 심리를 이용하여 전망을 그려보고 투자까지 이어지기에는 연습이 필요하겠지만 중요도를 확인할 수 있는 길잡이가 되어 줄 책이었습니다. 

책 선정 이유

 부동산 공부를 하면서 중요한 부분은 부동산 사이클, 입지, 투자 방법이라고 생각합니다. 그 중 단연 부동산 사이클이 가장 중요하다고 생각했고 디테일하게 공부하기 위해 시작합니다. (부동산 사이클 포스팅)

1. 부동산 사이클, 부동산 시장에 어떤 영향을 줄까?

2. 부동산 사이클을 알 수 있는 방법, 지표는 무엇이 있을까?

담아두고 싶은 내용들

아파트 사이클 5단계

[그래프로 그림? 이미지로 그림]

상승초기 -> 상승 -> 조정 -> 폭등 -> 하락

<아파트 투자는 사이클이다> 목차 

1장 당신은 지금껏 세상의 편견에 속고 있었다

2장 부동산 전문가들은 왜 틀린 예측을 할까?

3장 다가오는 사이클에서 기회를 잡는 법

1장 당신은 지금껏 세상의 편견에 속고 있었다. 

막연한 우상향, 떠돌아다니는 성공담, 입지에 대한 환상, 달콤한 마케팅 등 너무나도 많은 것들이 우리를 유혹하고 있습니다. 과거에는 정보가 없어서 힘들었지만 현재는 정보를 너무나 쉽게 얻을 수 있어서 제대로 된 정보인지 판단하는 능력이 필요합니다. (그렇다고 고급 정보를 얻는 것도 아니죠.) 그러기 위해서는 날 것의 데이터를 분석하고 시장을 읽는 능력이 요구됩니다. 

책에서는 이러한 문제들을 비판하고 우리에게 깨우쳐줍니다. 

2장 부동산 전문가들은 왜 틀린 예측을 할까?

 데이터로만 분석을 할 수 있다면 부동산 투자가 쉽지 않을까요? 매도와 매수 속에는 사람의 심리가 녹아 있죠. 더 높은 값에 팔고 싶어하는 매도인과 더 싼 값에 구입하려는 매수인의 심리를 꿰뚤어봐야 하지만 데이터는 녹아있지 않죠. 

 이 때문에 공식처럼 내려오던 정보들이 어느 순간에는 잘못된 방법이 되는 것이죠. 

부동산 가격 변화 4요소

심리, 전세가, 분양, 정책 (*금리, 인구, 경기, 호재는 2차 요인)

심리 – 누가 주도권을 잡고 있는지 (거래량, 호가 – 거래량은 심리를 보여주는 것) 

분양 – 신규 분양단지 미계약 -> 미분양 발생 -> 입주 후 미분양

투자자는 늘 의심하고, ‘왜’ 라고 질문해야 합니다. 세상에는 신호보다 소음이 많기 때문입니다.

언론, 전문가가 말하는 것이 항상 진실은 아니다. 

출처 <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철

3장 다가오는 사이클에서 기회를 잡는 법 

 사이클을 판단할 줄 알고 상승하기 전 올라타고 하락하기 전 매도한다면 이보다 더 좋은 성과는 없죠. 하지만 상승장에서는 관심을 가지고 매수까지 이어지지만 고점에서 사는 경우가 대부분이고 하락장에서는 모두의 관심이 떠나갑니다. 하지만 대중의 심리를 읽되 따라가서는 안됩니다.

부동산 투자는 단기간에 끝나지 않습니다. 기회는 언젠가 오고 그 기회를 잡을 안목을 늘리는 것도 부동산 투자의 일부이죠. 하락장에서도 관심을 가지고 꾸준히 공부하는 것! 벼락치기가 아닙니다.

결국 ‘어떤 입지’를 선택하느냐, ‘무엇을 ’ 사느냐보다 ‘언제 사느냐’, 그리고 ‘언제 파느냐’가 성공 투자의 핵심입니다. (때를 사는 것)

출처 <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철

피가 되고 살이 되는 조언들 

1. 영원한 것은 없습니다 상승이든 하락이든 시장의 흐름으로 받아들이고 부족한 부분을 더 알아가야 하죠. 오른 가격에 취해 있지 말고 실질적인 수익이 있어야 성공한 투자 입니다. 즉, 투자에 무리하거나 자만하짐 않고 항상 참여하는 것이 중요합니다. 

왜 사는지, 지금이 아파트 사이클의 어디쯤인지를 분명히 인지하고 남을 설득할 논리를 가슴에 품고 매수해야만 진정한 투자라고 말할 수 있습니다.

출처 <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철

겁나서 죽을 것 같으면 사라. 좋아서 죽을 것 같다면 팔라.

“어떻게 해야 벌 수 있을까?”보다 “어떻게 해야 잃지 않을까?”

출처 <아파트 투자는 사이클이다>, 이현철

<아파트 투자는 사이클이다> 의 요약

부동산 시장에 대한 정부의 2대 관리 요소

  세금, 정책적 대출 제한

  ※ 상승장에는 세금 중과, 대출 규제 정책 발표(매매 억제)

  하락장에는 세금 감면, 대출 규제 완화 발표(매매 장려) 

하락의 시그널

  신규 분양가 높게 책정 → 미계약 → 미분양 → 입주 후 미분양

상승의 시그널

  신규 공급 물량 부족 → 미분양 해소 → 전세가 상승 → 신규 분양가 낮게 책정

투기시장의 꼭지에 나타나는 현상 – 매도 타이밍

  ① 무주택자가 주택 매수를 위해 무리한다.

  ② 투자자는 가격 상승 부담으로 저가 아파트 매수에 열을 올린다.

  ③ 정부 규제가 누적되어 다주택자 매수, 매도 부담이 최고조에 달한다.

  ④ 가격 폭등으로 매수자가 감소하고 거래량이 줄어든다.

  ⑤ 정부는 공급을 대폭 늘리겠다는 계획을 발표한다.

  ⑥ 매매가와 전세가의 갭 차이가 크게 벌어진다.(전세가율 하락)

투기시장의 바닥에서 나타나는 현상 – 매수 타이밍

  ① 주택 취득세가 인하된다.(지방세인 취득세는 정부의 세금 인하 마지노선)

  ② 입주 미분양이 점점 줄어드는 추세를 보인다

  ③ 전세난이 주요 이슈가 된다.

  ④ 매매가와 전세가의 갭 차이가 좁혀진다.(전세가율 상승)

폭등할 때 반드시 발생하는 3가지 현상

  ① 집주인의 계약 파기 – 위약금보다 상승분의 이익이 크다.

  ② 순환장세 – 전 지역 동시 상승이 아닌 행정구역 단위로 지역을 옮겨가며 상승

  ※ 강남, 서초 → 송파, 목동 → 강동, 강북, 마포, 용산 → 서울 외곽 및 분당, 판교, 위례 등 경기도 일부 지역 → 경기도 전역 상승

  ③ 풍선효과 – 규제가 적용되지 않은 지역 또는 규제 미적용 매물로 투기 과열 전이

갭투자에 대한 한마디!

내 집뿐만 아니라 주변 모두 전세가가 상승하면서 매매가를 밀어 올리고 있다면 전세가율을 기준으로 매매 타이밍을 잡도 좋다. 

 하지만 상승장에서 갭이 납은 집들은 ‘안 좋은 집’일 가능성이 높다. 상승장에서는 너나 할 것 없이 집을 사려고 하기에 매매가가 계속 상승하여 전세가와 갭이 벌어지는 것이 일반적이다. 이 와중에 낮은 갭을 유지하고 있다면 ‘사고 싶지 않은 집’, ‘집값이 오르지 않을 집’, 결국 안 좋은 집인 셈이다. 

<아파트 투자는 사이클이다> 3줄 요약

1. 아파트 투자의 가장 중요한 것은 시장의 흐름이고 이를 알 수 있는 것은 심리, 전세가, 분양, 정부 정책이다. 가격의 변화에 영향을 주는 세세한 요소들은 시장의 흐름을 이길 수 없다. (시장을 거스를 수 없다.)

2. 아파트 투자 뿐만 아니라 모든 투자의 기본은 비슷하기에 공부도 편식하지 말고 해야 한다. – 투자 대상을 알고 나를 알고 대중을 알자.

3. 투자는 내가 하는 것이다. 그렇기에 완벽한 계획을 만들려고 하지만 항상 비판적으로 바라보아야 한다. 그것이 전문가일지라도. 

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