부동산 경매 대항력, 추가적으로 알아야 할 사항 12가지

부동산 경매 대항력(부동산 경매 대항력 알아보기 (배당 받기 위한 3가지 방법)🔗)에서는 대항력을 갖추기 위한 조건, 순위에 따른 효력, 배당 등을 알아보았다. 기본적인 대항력을 알더라도 예외적인 사례나 특수한 경우가 있다. 특정 사례들을 알아보자.

부동산 경매 대항력 알아보기 (배당 받기 위한 3가지 방법)🔗

부동산 경매 대항력, 추가적으로 알아야 할 사항들


1️⃣ 배당요구종기일 까지 배당신청 했을 경우 배당 가능.

– 배당요구철회도 가능. (⚠️낙찰자에게 변제를 요구할 수도 있다.)
✏️ 배당요구 종기일 (참고 게시물 – 부동산 경매 개시 전 법원 절차 4단계🔗)
경매 개시 후 해당 법원에서 임차인에게 경매절차에서 배당을 받으려면 권리신고를 하라는 최고통지를 하고 매각기일 전까지 배당요구 신청 기간을 정해둔다.

2️⃣ 증액된 보증금에 대해서는 대항력 없음.

대항력 있는 임차인이더라도 근저당 등 기타 권리 발생 후 증액된 보증금에 대해서는 대항력이 없다. 따라서 낙찰자가 추가로 인수하지 않아도 된다.

3️⃣ (다가구주택, 단독주택의 경우) 건물 호수 다르더라도 지번만 제대로 기재되어 있으면 대항력 발생함.

임대인이 편의상 구분하여 놓은 호수까지 임차인이 의무로 기재할 필요가 없다.

4️⃣ (빌라(집합건물), 연립주택, 오피스텔의 경우) 정확한 주소를 확인해야 함.

건축물대장과 등기부등본상 기재가 다를 경우 대항력을 인정받지 못한다. 정정하여 전입신고를 수정한 경우 수정한 날 이후로 대항력이 생긴다. (특수주소변경)

5️⃣ 법인이 소속 직원 주거용으로 임차한 경우, 직원이 인도 받고 주민등록 마쳤을 경우 대항력 생김.

임대차 끝나기 전 직원이 변경된 경우 – 새로운 직원이 인도받고 주민등록 마친 다음날 효력이 생긴다. (중소기업기본법)

6️⃣ 전 소유자가 임차인인 경우

제 3자에게 소유권 이전 등기 된 날 다음날 대항력 발생한다.

7️⃣ 무상임차인 각서 – 대항력 주장 불가

대출 받을 당시 전입된 채무자나 그 외 친인척들이 무상임차인각서, 임차인의 권리 주장하지 않겠다는 각서 작성 하여 은행에 제출한 경우. 실제 임대차 있는 임차인일지라도 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없다.

8️⃣ 세대합가

세대주 혹은 세대원의 전입일 기준 빠른 날짜로 대항력을 인정 받는다.

9️⃣ 미준공된 건물의 경우

임차인이 미등기건물을 임차한 경우에도 주택의 인도, 주민등록 마친 후에는 다음날 대항력 발생한다.

🔟 부당이득반환의무

대항력 있는 임차인이 법원에서 일부만 배당 받고 계속해서 사용, 수익하는 경우가 있다. 이때 임차인이 배당받은 보증금에 해당하는 부분에 대해서는 낙찰자에게 부당이득반환의무가 있다.

1️⃣1️⃣ 주거용 건물 – 공부상 표시에 의하여 형식적으로 판단하지 않는다.

주택임대차보호법 적용 대상 주거용 건물 – 건물의 현황, 용도 등에 비추어 일상생활을 영위할 수 있느냐에 따라 실질적으로 판단해야 한다.

1️⃣2️⃣ 낙찰자는 전 소유주에 대한 구상권 부당이득청구 불가.

배당받지 못하거나, 전액배당 받지 못한 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 변제했다 하더라도 낙찰자는 전 소유주를 상대로 변제해준 금액에 대해 부당이득반환청구를 할 수 없다.

➡️ 대항력 있는 임차인에게 갚아준 금액은 취득 당시의 필요비용으로 인정된다.

배당요구 하지 않은 대항력 있는 선순위 임차인


대항력이 있지만 배당요구를 하지 않는 임차인이 있다. 임차인이 몰라서 배당요구하지 않는 경우도 있지만 다른 사정으로 하지 않는 경우도 있다. 원인을 알고 접근한다면 오히려 좋은 기회로 다가올 수 있다.

  • 소유자, 채무자의 친인척 (성이 같거나 돌림자 확인으로 분별 가능)
  • 지인 집에 얹혀사는 경우
  • 신용불량자 (전입만 해놓고 도피중인 경우)
  • 법원에서 배당요구 최고통지 받고도 배당요구 신청 못한 경우. (일일노동자, 잦은 지방 출장자, 생계유지 노동자)
  • 부부이지만 따로 전입되어 있는 경우
  • 실제 임차인이지만 저가로 유찰 후 낙찰 노리는 경우 (가장 조심해야 함!)
  • 점유자가 무식해서 배당요구 하지 못한 경우
  • 건물주에게 받을 돈이 있는데 돈을 못 받아서 받을 때까지 눌러 사는 경우 (채권을 경매개시 전에 전세계약으로 전환했는지 여부 파악해야 한다.)
    해당 사항을 통해 물건 조사 시 모든 가능성을 열어두고 현장에 접근해야 한다.

끝.

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