부동산 경매 : 등기부등본 (등기사항전부증명서) 알아보기

등기부등본은 부동산의 권리에 대한 모든 것이 담겨져 있습니다. 때문에 계약을 하거나 경매 권리 분석을 할 때 반드시 확인해야 할 서류이죠. 그렇다면 등기부등본에는 무엇을 확인할 수 있고, 부동산 권리를 볼 때 어떻게 활용할 수 있는지 알아보겠습니다.

등기부등본 구성

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등기부등본(등기사항전부증명서)란 등기사항에 대해 증명해주는 문서로 부동산 경매 권리분석 시 꼭 필요한 서류입니다. 등기부등본은 아래와 같이 구성되어 있습니다.

등기사항전부증명서 활용방법

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등기부등본을 제대로 확인하려면 어떻게 해야할까요? 등기부등본은 갑구와 을구로 나눠져 있습니다. 이를 통합하여 날짜순으로 확인해야 합니다.

1️⃣ 등기부등본의 각 권리를 날짜 순서대로 정리합니다. (같은 날짜일 경우 순위번호, 접수번호를 따져 선순위를 정합니다. – 번호가 낮은 권리가 선순위입니다.)

• 접수일자
• 권리의 종류
• 권리자
• 채권금액

2️⃣ 배열된 권리에서 말소기준권리를 찾습니다. 이후 권리는 대부분 소멸됩니다.
참고 게시물 – 부동산 경매 말소기준권리 4가지 (최선순위권리) + 인수되는 권리 알아보기🔗

3️⃣ 권리 관계를 통해 입찰 참여 여부, 입찰가를 산정합니다.

부동산 경매 입찰 시 권리분석을 위해 등기부등본을 열람은 필수입니다. 물론 경매 사이트에서 권리 분석을 해주기 때문에 등기부등본을 보지 않아도 권리파악은 가능합니다. 하지만 이런 작은 부분의 실수로 큰 손해를 볼 수 있습니다.

경매 사이트에서 제공하는 권리 분석이 틀리더라도 책임을 물을 수가 없습니다. 뿐만 아니라 경매 진행 중 권리관계가 변동되는 사례도 있습니다.
때문에 입찰하기 위한 물건에 대해서는 반드시 등기부등본을 열람해보고 재확인하는 것이 중요합니다.

기본적인 권리분석 방법은 다음 게시물을 참고 – 부동산 경매 권리분석 4단계로 끝내기🔗

등기부등본 / 등기사항전부증명서 각 항목별 세부 구성

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표제부

: 부동산 소재지, 건물의 외형 및 건축 시점, 상태를 가능하는 부분 (지번, 지목, 면적, 구조 등)
– ‘대지권 없음’의 경우 – 토지등기부 별도 발급받아 낙찰 후 적법하게 대지권 취득할 수 있는지 여부 확인해야 함. (대지권 미등기라도 감정가격에 토지가격을 포함한 경우, 토지별도등기가 되어 있어도 낙찰 후 대지권등기가 가능하다. 쉽게 알아보기 위해 토지등기부를 열람하여 호수별로 대지권등기가 마무리되어 가는 경우에는 입찰해도 된다).
– 토지의 분할, 지목변경, 건물구조변경, 증축 등 변경된 사항 기재 (건축법상 사용승인 여부, 토지별도등기 유무)

갑구

: 소유권 변동에 관련된 일체의 사항
지분의 규모, 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매기입등기 등
청산절차를 마친 담보가등기, 지상건물철거 및 토지인도청구권 보전을 위한 건물의 처분금지가처분 등 (부동산 경매 말소기준권리 4가지 (최선순위권리) + 인수되는 권리 알아보기🔗)

을구

: 해당 부동산의 채무(근저당) 및 임대관계(전세권등기, 임차권등기)확인
– 소유권 이외의 권리(저당권, 전세권, 임차권, 지상권, 지역권) 기재 – 권리의 변경, 이전, 말소도 기재

등기부등본 보는 방법

1. 표제부 – 부동산 외형 (1동의 표시 및 전체 건물 – 부동산의 소유권보존일, 대지지분, 건평 등) 확인
2. 갑구, 을구
   1. 권리들을 날짜순대로 나열.
   2. 말소기준권리 찾기.
   3. 소유권 변동사항, 인수권리 확인 (유료사이트에서 해결 가능하지만 100% 신뢰하진 말자!)

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끝.