부동산 경매 강제집행 (절차 / 비용 / 필요서류) 알아보기

부동산 경매 명도 과정에서 강제집행까지 가는 경우는 드뭅니다. 하지만 만일의 사태를 대비가 필요합니다. 이번 게시물에서는 부동산 경매에서 강제집행에 대해 알아보도록 하겠습니다.

낙찰 이후 절차를 진행하기 위해 인도 명령을 하게 됩니다. 하지만 타협을 하지 못하고 점유자로부터 원만한 인도가 불가능한 경우가 발생합니다. 이때 강제집행을 통해 명도를 진행하게 되죠.
낙찰자는 법원에 강제집행을 신청하고 이후 법원의 절차에 따라 진행됩니다.

강제 집행 이전 명도를 위한 방법은 아래 게시물을 참고해주세요!

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강제집행 절차


강제집행 절차

강제집행은 점유자에게 인도결정문을 송달하였지만 인도를 거부하거나 불가능한 경우 진행하게 됩니다.

1️⃣ 강제집행 신청

인도명령결정문이 도달한 이후 낙찰자는 해당 법원에서 송달증명원집행문을 발급 받습니다. 이후 집행관실에서 강제집행을 신청할 수 있게 됩니다.

  • (법원 신청서를 통해) 송달증명원 신청 후 은행에 송달료 납부 시 발부됩니다.
  • 이후 집행관실에서 강제집행 신청합니다.

세부 절차

  1. (법원 내 은행) 수입인지 1000원짜리 구매
  2. (접수계) 신청서 제출
    • 집행문
    • 송달증명원신청서 (위임할 경우 – 위임장, 인감증명서 첨부)
    • 정부수입인지
      ➡️ 받을 서류 : 송달증명원, 집행문 (필요한 서류를 한번에 정리하여 돌려줍니다. 강제집행신청 시 그대로 제출하면 됩니다.)
  3. (집행관사무실) 강제집행 신청
    • 강제집행신청서 (위임할 경우 위임장, 인감증명서 첨부)
    • 송달증명원
    • 집행문
      ➡️ 받을 서류 : 접수증, 납부서(은행제출용)
      은행에서 예납 비용 납부 후 다시 집행관 사무실로 와야 하는지, 그냥 가면 되는지 물어봐야 합니다. (집행관사무실로 다시 와서 영수증 확인해야 하는 경우도 있죠)
  4. 법원 은행 내 집행 예납 비용 납부
    (집행규모, 노무인력 규모에 따라 비용을 집행 전 미리 납부하여야 함)

+ 점유이전가처분 신청

2️⃣ 현황조사 실시 (1~2주)

3️⃣ 집행비용 예납

4️⃣ 강제집행계고(예고)

여부, 횟수는 법원마다 다름.

5️⃣ 강제집행

(집행 날짜는 보통 15일 정도 걸림)
점유자가 있음에도 집행 방해 하기 위해 문을 열지 않는 경우가 있습니다. 혹은 부재중으로 2회 이상 집행불능 시 입회참여자(성인 2인 또는 국가공무원, 경찰공무원 1인)입회 하에 강제집행 가능합니다.
➡️ 강제로 개문

6️⃣ 유체동산 경매신청

(점유자가 강제집행 후에도 자기 짐을 찾아가지 않은 경우)

강제집행 비용


집행 종료 후 직접 법원에 집행비용확정신청으로 결정문 받게 됩니다. (확정판결과 같은 효력 – 채무자의 재산에 강제집행 가능) – 집주인에게 청구가능 (다만 현실적으로 어려움)

  • [실무] 확정된 집행비용결정문으로 채무자의 동산 경매신청. 낙찰 후 상계처리.

30평대 아파트 기준 – 400~500만원 정도 (노무비용, 창고비용 계산)

강제집행 전 점유자와 합의된 경우 미리 납부한 비용 환급 가능.
기타사유로 집행하지 못한 경우 30% 차감 후 환불

강제집행 필요서류


  • 인도명령판결문
  • 집행문부여 신청서 2장
  • 신분증
  • 도장

강제집행 방법


빈집인 경우

아무리 빈집이라는 것을 알더라도 법적인 절차는 따라야 합니다. 법적인 요건은 다음과 같습니다.

  1. 인도명령 신청
  2. 강제집행 여건 만들기
  3. 빈집을 입증(관리실이나 경비업체 또는 전기계량기, 도시가스, 이웃주민, 등에 의해 확인)되면 관리실, 경비업체에 신고 후 명도 진행하면 된다. (강제집행 불필요)

➡️ 빈집의 명도는 강제집행을 하지 않아도 되기에 쉬워 보입니다. 하지만 인도명령 결정의 송달이 불가능하여 공시송달까지 가야만 하죠. 때문에 시간과 비용이 많이 드는 단점이 있습니다.


끝.

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