부동산 경매 개시 전 법원 절차 4단계

부동산 경매에서는 입찰하고 낙찰 받아 수익을 내는 것도 중요하지만 만일의 사태에 대비하여 전체적인 절차를 알아야 합니다. 혹여나 실수에 대비를 한다거나 난이도가 높은 물건을 입찰할 때에도 필요하기도 합니다. 이번 게시물에서는 경매 개시 전 법원의 절차에 대해 알아보려고 합니다.

1️⃣ 경매 신청 및 경매 개시 결정


1. 경매신청

경매에서는 임의경매, 강제경매가 있죠. 하지만 경매를 진행하는 과정에서 절차는 크게 다르지 않습니다. 다만 몇 가지 사례(관습법상 지상권 등)에서는 구분을 해야 하기 때문에 짚고 넘어가는 것도 중요합니다. ➡️ (임의경매 / 강제경매) 구분 필요성은 있습니다.

경매 신청 절차는 어떻게 될까요?

채권자는 (임의) 경매 신청을 하기 위해

1️⃣ 경매 신청서를 작성합니다.

2️⃣ 경매 신청서와 첨부 서류를 제출하며 신청하게 됩니다.

2️⃣ 경매 신청 비용을 예납해야 합니다. (신청만 했다고 진행되는 것은 아닙니다.)

  • 해당 비용은 경매가 끝나고 배당 시에 돌려 받을 수 있습니다.
  • 경매 신청금의 대략 1~2% 정도로 산정됩니다. (감정평가료, 현장조사 비용, 법원 수수료, 송달료 등이 포함되어 있습니다.)
  • 법원 경매 사이트에서 경매 비용을 산정해볼 수 있습니다.

대한민국법원 법원경매정보🔗에서 경매 비용을 산정해보실 수 있습니다. (직접 링크가 없음)

경매 신청은 어디서 할 수 있나요?

경매 담보물이 소재한 관할 법원에 신청 가능합니다.

부동산 경매 신청하는 경우🔗

경매 신청 시 첨부해야 하는 서류는 무엇인가요?

임의 경매란?

담보권 실행을 위해서 하는 경매로 등기부등본 등 표시가 되어있는 물권을 실행하기 위함입니다.

임의 경매 신청 첨부서류

  • 임의경매 신청서
  • 부동산등기사항증명서 1통
  • 채권증서 1통

강제경매란?

확정되지 않은 권리를 실행하기 위한 경매입니다. 집행권한에 의해 진행되는 경매.

강제 경매 신청 첨부서류

  • 임의경매 신청서
  • 집행력이 있는 정본 1통
  • 집행권원의 송달증명원 1통
  • 부동산등기사항증명서 1통

2. 경매개시 결정

임의경매 신청 접수된 경우
집행법원은 신청서, 첨부서류를 검토하여 임의경매에 필요한 요건(저당권의 존재 등)에 관하여 심사를 한다. 신청이 적법하다고 인정되면 임의경매 개시결정을 한다.

강제집행 신청의 경우
강제집행의 요건, 집행개시의 요건 및 강제경매에 특히 필요한 요건(부동산이 채무자의 소유일 것, 압류금지 부동산이 아닐 것) 등에 관하여 심사한다. 신청이 적법하다고 인정되면 강제경매 개시결정 한다.

※ 신청인이 비용을 미리 내지 아니한 때에는 신청이 각하될 수 있음.

  • 경매개시결정 및 등기촉탁
  • 경매개시결정 정보 송달 ( 법원은 경매개시결정 정본을 소유자, 채무자에게 송달합니다.)
  • 압류의 효력 발생
  • 경매개시결정에 대한 이의 신청

2️⃣ 배당요구 종기 결정 및 공고


부동산 경매 배당 알아보기🔗

배당요구종기란?

법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내 경매개시결정을 한 취지배당요구종기를 한다.
법원경매정보 홈페이지의 법원경매공고란 또는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고한다.

배당요구종기 절차

1️⃣ 채권계산서 제출
채권자는 배당요구종기일까지 법원에 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권의 계산서 제출해야 한다.

채권계산서 제출하지 아니한 경우
– 법원은 배당요구서 기타 기록에 첨부된 증빙서류에 의하여 채권액을 계산한다.

*계산서를 제출하지 아니한 채권자는 배당요구의 종기 이후에는 채권액을 보충할 수 없다.

2️⃣ 배당요구의 종기결정
경매개시결정에 따른 압류의 효력은 채무자에게 그 결정이 송달되거나 개시결정 기입등기가 된 때에 발생한다. 집행법원은 그 효력이 생긴 때부터 1주일 안에 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 종기를 결정한다.
배당요구의 종기는 첫 매각기일 이전의 날짜로 결정된다.

3️⃣ 배당요구의 종기 공고
배당요구의 종기가 정해지면 법원은 즉시 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고한다.
법원경매정보 홈페이지의 법원경매공고란 또는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고한다.
신문 / 인터넷 공고 (입찰 14일 전)

참고 게시물 – 부동산 경매 배당 알아보기🔗

3️⃣ 매각의 준비


법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명한다. 또한 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 된다. 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다.

법원의 매각 준비 서류

  • 감정평가서
  • 현황조사서
  • 매각물건명세서

현황조사 (현황조사명령 – 2주간)

법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 액수, 그밖의 현황에 관하여 조사하도록 명한다. 매수희망자는 집행관이 작성한 현황조사보고서를 통해 부동산에 관한 정보를 얻을 수 있다.

부동산의 평가 및 최저매각가격의 결정 (감정평가명령 – 2주간)

법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정한다.
최저매각가격은 매각을 허가할 수 있는 최저의 가격으로서 그보다 낮은 가격으로 하는 매수신고에 대하여는 매각이 허가되지 않는다.

매각물건명세서의 작성, 비치

법원은 현황조사, 부동산 평가, 최저매각가격이 결정되면 매각물건명세서를 작성한다.

매각물건명세서 항목

  • 부동산의 표시
  • 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술
  • 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것
  • 매각에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재

3~4회의 매각기일, 매각결정기일을 지정한 경우,
매각물건명세서는 누구든지 볼 수 있도록 매각기일의 1주일 전까지 법원에 비치한다.
(현황조사보고서 및 감정평가서의 사본도 매각물건명세서와 함께 비치됨)

경매 참여자가 확인 가능한 부분

물건 자료 열람

  • 입찰 물건 목록
  • 매각물건명세서 (7일 전)
  • 감정평가서 (7일 전)
  • 현황조사서 (7일 전)
  • 임대차 조사서

현장 답사

  • 부동산종합공부 등 확인
  • 등기부등본 확인
  • 동사무소 확인
  • 부동산 시세 조사

4️⃣ 매각방법의 지정 / 공고 / 통지


매각기일 및 매각결정기일의 지정

경매절차를 취소할 사유가 없는 경우(법원은 잉여의 가망이 없다는 등), 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 지정한다.

최초의 매각기일은 공고일부터 14일 이상의 간격을 두고 지정된다. 매각결정기일은 대개 매각기일부터 7일 뒤로 지정된다.
– 경매 접수 후 실제 입찰일까지 빠르면 4~6개월, 1년 이상도 걸림. 감정평가서, 현황조사서 열람 가능. 매각기일 14일 전 경매 공고. (대법원 법원경매정보, 사설 경매정보 사이트, 신문 공고 등)

매각기일의 공고

매각기일과 매각결정기일을 지정한 때에는 법원은 이를 공고한다.
① 부동산의 표시
② 강제집행으로 매각한다는 취지와 그 매각방법
③ 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금의 유무와 그 액수
④ 매각의 일시, 장소와 매각을 실시할 집행관의 성명 및 기간입찰의 방법으로 매각할 경우에는 입찰기간, 장소
⑤ 최저매각가격
⑥ 매각결정의 일시 및 장소
⑦ 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 매각기일 전에 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지
⑧ 등기기록에 기입할 필요가 없는 부동산에 대한 권리를 가진 사람은 채권을 신고하여야 한다는 취지
⑨ 이해관계인이 매각기일에 출석할 수 있다는 취지
⑩ 일괄매각의 결정을 한 때에는 그 취지
⑪ 매수인의 자격을 제한한 때에는 그 제한의 내용
⑫ 매수신청의 보증금액과 보증제공 방법 등을 기재하게 됩니다.

매각기일의 통지

법원은 매각기일과 매각결정기일을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지한다.

그 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송하여 할 수 있다. 이 경우 통지를 발송한 때 송달된 것으로 간주된다.


끝.

Leave a Reply