부동산 경매 권리분석 4단계로 끝내기

부동산 경매 권리분석 4단계

부동산 경매 권리분석의 중요성


부동산 경매의 가장 큰 장점은 상대적으로 저렴한 가격말끔한 권리의 부동산을 구입할 수 있다. 하지만 모든 물건이 그렇지는 않다. 분명 인수해야 하는 권리가 있기 마련이다. 때문에 입찰 전 권리 분석을 통해 정확한 판단을 해야 한다.

무조건 깨끗하다고 좋은 물건도 아니고 인수할 권리가 많다고 하여 나쁜 물건이라고 판단하기에는 이르다. 인수할 권리가 있다 하더라도 기회로 바꿀 수 있다. 난이도는 있지만 더 높은 수익률을 낼 수 있는 좋은 기회가 되기도 한다.

때문에 정확한 권리 분석으로 1️⃣ 합당한 가격에 낙찰 받을 수 있고 2️⃣ 사용상 문제가 없는 물건을 선점할 수 있다. 또한 3️⃣ 복잡해 보이는 권리를 해결하여 높은 수익을 낼 수 있기도 하다.
그렇기에 부동산 경매에서 권리분석은 시작이고 가장 중요한 부분이다. 본격적으로 알아보자.

부동산 경매 권리분석 기본 4단계


1. 부동산 경매 말소기준권리 (최선순위권리) 찾기

2. 등기부등본상의 인수권리 분석

  • 매각물건명세서 및 기타 인수조건 확인
  • 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리

3. 임차인(점유자) 분석

4. 매각물건명세서 및 기타 인수 조건 확인

본격 권리분석 하기


0️⃣ 등기부등본 갑구, 을구 날짜 순 나열

등기부등본 (등기사항전부증명서) 알아보기🔗
유료 경매 사이트를 이용한다면 건너뛰어도 되는 단계다. 하지만 종종 정확하지 않거나 틀린 부분이 있기에 정석적인 방법을 알 필요가 있다.

1️⃣ 말소기준권리 (최선순위권리) 찾기

경매물건의 80% 이상이 말소기준권리만 찾고 나면 선순위권리가 없어 낙찰자가 인수할 것이 없는 물건이다. 이 간단한 원리만 알아도 입찰할 수 있는 물건이 시장에는 얼마든지 많다.

출처 – <송사무장의 부동산 경매의 기술>, 송희창

부동산 경매 말소기준권리 (최선순위권리) 기준

부동산 경매 말소기준권리 4가지 (최선순위권리) + 인수되는 권리 알아보기🔗

  • 저당권 (근저당권)
  • 압류 (가압류)
  • 담보가등기
  • 경매기입등기 (등기부등본 내 ’강제경매개시결정‘으로 표시)

등기부등본에 나온 권리 중 가장 빠른 날짜의 권리를 통해 말소기준권리를 파악할 수 있다. 이를 기준으로 권리가 말소될 것인지 인수될 것인지 가늠할 수 있다. 하지만 말소기준권리는 법으로 정해진 기준이 아니기에 전체적인 상황을 파악하여 판단해야 한다.

2️⃣ 등기부등본상의 인수권리 분석

등기부등본상 인수권리는 다음의 3가지 기준으로 판단한다.

  1. 말소기준권리보다 앞선 권리가 있는가?
  2. 하자가 있는가?
  3. 후순위 권리이지만 인수해야 하는 권리가 있는가?
    대부분은 말소기준권리보다 앞선 권리라면 인수되고 후순위 권리는 인수되지 않는다.

말소기준권리보다 순위가 앞선 권리 중 인수되는 경우

  • 선순위가처분
  • 지상권 (법정지상권)
  • 지역권
  • 소유권이전청구권가등기(담보가등기가 아닌 경우)
  • 선순위 전세권 (배당요구하지 않은 경우)
  • 환매특약, 유치권, 대지권미등기, 예고등기 (폐지되었지만 이미 있는 경우 효력이 있음)
    모두 인수.

말소기준권리보다 후순위 권리지만 인수되는 경우

  • 소유권에 관한 다툼이 있는 가처분
  • 말소기준권리가 되는 근저당 말소를 구하는 가처분
  • 건물철거 및 토지 인도청구권 가처분
    ➡️ 후순위 권리임에도 말소되지 않는 권리.

3️⃣ 임차인(점유자) 분석

현재 임차인 (점유자)가 있다면 좀 더 자세한 분석이 필요하다. 임차인은 대항력, 전입신고, 확정일자를 가지고 있어야 배당을 받을 수 있다. 물건에 대한 권리 분석을 할 때 다음 체크박스✅를 확인해보자.

✅ 말소기준권리보다 앞선 순위의 임차인이 있는가? (선순위)

등기부등본 상 말소기준권리[[부동산 경매 말소기준권리 (최선순위권리)]]보다 앞서 있다면 인수해야 하는 권리에 속할 수도 있다. 다음 체크박스를 확인해보자.

대항력 있는 임차인인가? – 부동산 경매 대항력 알아보기 (배당 받기 위한 3가지 방법)🔗

대항력 있는 임차인은 어떻게 판단할 수 있을까?

말소기준권리 (저당권, 근저당권, 가압류, 가등기 등) 보다 앞서
1️⃣ 임대차계약 맺고
2️⃣ 주택을 인도 받고
3️⃣ 주민등록 요건 갖추어야 함.
(전입한 다음날 오전 0시 대항력 생김) 대항력 요건

위 조건이 전부 갖춰지고 전입신고 한 날짜가 말소기준권리보다 앞서 있다면 대항력 있는 임차인이다. 이때 임차인은 보증금을 돌려받기 위해 배당을 신청할수도 있고 혹은 계속 거주하기 위해 신청하지 않을 수도 있다.
배당을 신청하지 않았다면 낙찰자가 인수해야 한다. 즉, 낙찰가에 임차인 보증금을 반영하여 계산하여야 한다.

배당을 신청하였다면 다음 체크박스✅를 확인해보자.

배당요구종기일 이내 배당요구 신청을 하였는가?

매각물건명세서에서 배당요구여부에 날짜가 적혀 있더라도 그 날짜가 배당요구종기일 날짜 이내인지를 꼭 확인해야 한다. 배당요구종기일이 지나 신청한 경우 무효가 된다. 때문에 이 경우에도 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 생긴다.

반대로 임차인 입장이라면 보증금을 돌려받기 어려운 상황이 될 수 있으니 반드시 배당요구종기일 이전에 신청을 해야 한다.

확정일자를 갖췄는가?

확정일자의 역할은 우선 배당을 받는 권리이다. 전입신고만하고 확정일자를 받지 못했다면 후순위로 밀리기에 배당금을 전액 받지 못하거나 아예 받지 못하는 상황이 생길 수 있다. (때문에 전입신고와 확정일자를 동시에 받는 것이 좋다.)

[[부동산 경매 대항력 #확정일자]]

➡️ 임차인이 경매절차 내 보증금 전액 배당 받을 수 있는지, 낙찰 후 인수 금액은 얼마인지 사전 확인 필요하다.

인수할 권리가 없는 경우 안전한 물건으로 적극적으로 입찰에 임해도 된다.
하지만 인수할 권리가 있는 경우 판례, 권리분석 책을 참고하여 입찰여부 판단해야 한다.

4️⃣ 매각물건명세서 및 기타 인수조건 확인해야 할 사항

기본적인 권리 이외에도 기타 고려사항을 항상 체크하는 것이 필요하다. (입찰 전 충분한 체크를 통해 실수를 줄여야 한다.) 추가적으로 인수해야 하는 권리나 취득상 걸림돌이 되는 경우가 있다. 자칫 잘못하면 손해를 보기도 하고 낙찰이 취소되는 경우도 있기에 꼼꼼히 확인하자.

  • 낙찰 후 추가 인수해야 하는 권리가 있는가? (특별매각조건 – 환매특약, 유치권, 대지권미등기, 예고등기 등)
  • 공법상 하자가 있는가?
  • 농지취득자격증명이 필요한가? [[부동산 경매 낙찰 후 명도까지 준비 사항 #농지취득자격증명원]]

전 소유자가 임차인이 될 경우 대항력 발생 시기는 소유권 이전된 날 다음날로 본다. (대법원판례 2020.02.11 선고99다59306)

부동산 경매, 전체적인 내용이 궁금하다면?


끝.

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