부동산 경매 입찰 전 주의사항 – 낙찰 후 대금 미납하는 경우

부동산 경매에서 낙찰되었다는 기쁨도 잠시, 대금을 납부하지 못하는 상황이라면 속상함은 이루 말할 수 없다.
때문에 입찰 전 충분한 자료 조사가 필수적이다. 무작정 기억나는 부분들을 체크하기보단 “필수로 확인해야할 체크리스트”를 만들어 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요하다.

물건을 조사할 때 체크해야 할 부분은 크게 6가지로 나뉜다.

  1. 권리분석
  2. 시세파악
  3. 현장 조사
  4. 명도
  5. 대출
  6. 입찰 기입 금액

1️⃣ 미흡한 권리분석


권리분석을 하기 위해서는 기본적으로 ‘말소기준권리’에 대해서 알아야 한다.
부동산 경매 말소기준권리 4가지 (최선순위권리) + 인수되는 권리 알아보기🔗

말소기준권리 이후에 등장하는 권리들은 대부분 소멸된다. 하지만 법적으로 정해진 것이 아닌 기준이기에 반드시 예외사항이 있기 마련이다. 예외사항은 다음과 같다.

앞선 권리, 하자 확인. 후순위 권리이지만 인수해야 하는 경우 무조건 확인해야 한다.

1. 말소기준권리보다 순위가 앞선 권리 중 인수되는 경우

선순위가처분, 지상권, 지역권, 소유권이전청구권가등기(담보가등기가 아닌 경우), 선순위 전세권 (배당요구하지 않은 경우) 모두 인수.

2. 말소기준권리보다 후순위 권리지만 인수되는 경우

  • 소유권에 관한 다툼이 있는 가처분
  • 말소기준권리가 되는 근저당 말소를 구하는 가처분
  • 건물철거 및 토지 인도청권 가처분

➡️ 후순위 권리임에도 말소되지 않는 권리들이다.

특히 주의해야 할 부분은 앞선 인수 사항이나 대항력 있는 임차인의 여부이. 물론 위 사항들을 모두 인지하고 낙찰 받았다면 낙찰 가격에도 반영하여 낙찰가를 정했을 것이다. 하지만 모르고 낙찰 받았다면 오히려 큰 손해를 볼 수 있는 상황이기에 낙찰을 포기해서라도 막아야 할 끔찍한 상황이 될 수 있다.

2️⃣ 정확하지 않은 / 잘못된 시세파악


경매 물건의 시세를 제대로 파악하지 못하고 높은 금액에 낙찰을 받은 경우 쓰라린 상처(손해)를 입더라도 포기할 수 밖에 없다.

물건 주변의 시세와 현저하게 차이가 나거나 물건의 하자를 제대로 반영하지 않은 시세라면 낙찰 받은 것이 손해로 다가올 수 있다. 그래서 낙찰 받더라도 보증금을 포기하는 것이 손해가 덜 할 경우 낙찰 자체를 포기하는 것이 낫다.

3️⃣ 미흡한 현장 조사


최근 부동산 시장은 직접 발로 뛰는 발품보다 인터넷으로 ’손품‘ 파는 것이 더 효과적인데요. 하지만 여기에도 문제가 있다.

아무리 쉽게 많은 정보를 얻을 수 있다 하더라도 부동산의 특성을 무시하면 안된다. 직접 현장을 확인하고 입찰을 받는 것이 중요하다. 임장을 통해 알 수 있을 문제들로 낙찰의 순간을 날릴 순 없지 않은가.

물론 현장을 조사하고 갔더라고 낙찰 후 보니 치명적인 결함이 있을 경우 ’매각불허가‘ 신청을 통해 취소 가능하다.

4️⃣ 난이도 높은 명도


문제가 많은 경매 물건을 수익률이 좋다고 무턱대고 받을 것인가?

아무리 법적으로 문제가 없더라고 해도 현실은 다른 법이다. 명도의 과정에서 예상치 못한 어려움을 겪는 경우가 생긴다. 특히 점유자가 낙찰자의 경험에 비해 어려운 상대라면 낙찰을 포기하게 된다.

5️⃣ 대출 불가


기분 좋게 낙찰을 받고 잔금을 마련하고 납부하기 위해 은행으로 갔다. 경락잔금대출을 받으러 갔는데 이게 웬걸? 대출이 나오지 않는다고 한다면?

이리저리 돈을 구하러 다녀도 마련할 수 없다면 아무리 좋은 기회의 낙찰이라도 포기할 수 밖에 없을 것이다.

때문에 입찰을 하기 전 정확한 대출 요건을 따져서 대출 가능성을 파악해야 한다. 무작정 될거라는 생각보단 대출 하나라도 꼼꼼하게 확인하는 것이 필요하다.

6️⃣잘못된 입찰 금액


입찰장에서는 어수선한 분위기 때문인지 긴장을 한 탓인지 집중해서 입찰기입표를 작성하기 어렵다. 바로 이때 실수가 발생하기도 한다.

입찰 금액에 0을 더 붙이거나 다른 숫자를 쓰는 등 많은 실수들이 나온다. 특히 몇배나 많은 낙찰가를 지불 할 순 없다. 결국 보증금을 포기하고 낙찰을 취소할 수 밖에 없다.

기쁘게 끝낸 낙찰을 악몽으로 만들지 않기 위해서는 항상 다시 체크하고 꼼꼼한 조사를 하는 것이 필요하다. 아무리 경매에 대해 잘 안다고 자부하는 사람이라도 실수하기 마련이다. (마치 운전과 같이 자신감이 붙었을 때 사고가 가장 많이 일어나는 법).

비행기 조종사들은 비행 전 체크리스트를 만들어 하나씩 확인해야 한다. 실수하거나 빼먹었다는 것을 안 순간은 이미 생명이 위험할 수도 있는 상황이기 때문이다.
부동산 경매도 마찬가지다. 수많은 고려사항들에 파묻히지 말고 필수적인 체크리스트를 통해 문제를 컨트롤 할 수 있어야 한다. 낙찰 후 대금 미납할 상황을 만들지 않도록 하나씩 확인하며 안전한 부동산 경매를 하자.


끝.

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