부동산 경매 내용증명 작성 방법 / 보내는 방법 / 내용증명양식

내용증명서란 문서를 발송하였다는 사실을 공적으로 증명해주는 우편 서비스이다. 즉, 법적으로 증거자료가 된다. 때문에 부동산 경매에서 명도하는 과정에서 유용하게 사용된다.

내용증명 보내는 목적


낙찰자 입장에서 내용증명을 보내는 목적은 경매에 대한 내용을 전달하고 명도 전 점유자에게 심리적 압박을 하는 것이 크다. 공적으로는 증거 보전도 하기에 꼭 필요한 제도이다.

  1. 낙찰 후 경매 절차에 대한 내용 전달 목적
  2. 협상 전 점유자에게 심리적인 압박 목적
    다음의 상황에서는 더욱 효과적으로 작용하게 된다.
    – 배당받을 것으로 예상되는 세입자가 명도를 지연시킬 경우
    – 낙찰 수 점유자 있으면서 아파트 관리비 연체되어 있는 경우
  3. 증거 보전 필요성

반드시 알려야 하는 사항으로 내용에 필수적으로 넣어야 한다.

  1. 잔금 납부 후 물건의 권리는 낙찰자 소유가 된다.
  2. 그러므로 잔금 납부 후에는 거주하는 것은 명백한 불법거주이다. (물론 무단으로 침입하면 안된다.)
  3. 협의한 시기에 이사 가는 것을 약속한다면 이사비와 이사 후 배당확인서를 주겠다. ✅ 현재 점유자의 성향도 파악 목적도 있다.

내용증명 역할


특정한 사항에 대해 ‘우체국(공공기관)’을 통해 보냄으로써 우편을 보냈다는 증명을 남기기 위함이다.

  • 어떠한 사실과 내용을 보냈고
  • 상대방은 우편을 받았다는 사실 등

➡️ 사실증명, 발송사실, 발송시기, 수취인 및 수취시기 등을 우체국을 통해 증명받는 것이다.
✅ 현재 점유자를 직접 만나지 않고도 압박하고 연락하는 역할도 한다.

내용증명 작성 방법


내용증명은 특정한 양식이 정해져 있지 않다. 때문에 전달하고자 하는 내용을 육하원칙에 맞게 적으면 된다.
상대방에게 인지시키고자 하는 사실 내용과 향후 진행과 협의되는 사항에 대해 알려주면 된다.

제목

상황에 맞는 제목을 작성한다. 공적인 내용에 맞는 제목으로 작성하면 된다.
ex) 최고서, 임대차계약해지통보, 계약해지통보 등

수신

받을 사람의 사항(주소, 이름)을 적는 항목이다. 낙찰받은 집은 주소와 점유자의 이름이 내용증명 수신인과 동일하게 적어야 한다.
다만 받을 사람이 여러 명이라면 받는 사람 모두에게 각각 작성해야 한다.

발신

낙찰자(발신인)의 이름과 주소를 작성한다. (낙찰자의 주소는 주민등록 주소와 같지 않아도 무관하다.)
➡️ 반송을 받을 주소를 적으면 된다.
반송을 원하지 않는다면 ‘반송불필요’로 보내면 된다. (점유자가 받지 않아 반송이 될 경우 반송료를 지불해야 한다.)

내용

객관적이고 구체적으로 육하원칙에 맞게 작성한다. 다음은 내용증명을 작성할 때 필수적인 항목을 정리하였다.

  • 내용증명을 보내는 원인, 낙찰에 따른 내용 공유
  • 점유자에게 전해야 할 내용
    • 잔금 납부 예정일
    • 예상배당일
    • 언제까지 이사해주길 바란다는 내용 + 시기 준수 시 비용 지원 등에 대한 내용
    • 불이행 시 인도명령 강제집행의 절차, 부당이득금 청구 등
    • 퇴거해야 하는 법률 근거 등

‘아래’ 부분에 추가적으로 작성할 내용은 다음과 같다.

  • 불이익에 대한 사항
  • 법적 절차
  • 발송인의 성명, 도장 날인
    내용증명은 자체적으로 법적인 효력을 발생시키는 것은 아니다. 하지만 사실을 증명할 때 사용되기 때문에 신중하게 작성하도록 해야 한다. (특히 소를 제기하기 전에 보내는 내용증명은 추후에 중요한 증거자료가 될 수 있다.)

글을 작성할 때에는 항상 읽는 입장에서 작성해야 한다. 무조건적으로 강한 압박만 하는 것은 좋지 않다.

  • 자신의 상황에 맞도록,
  • 상대방의 수준과 처지를 고려하여

작성하는 것이 중요하다.

내용증명의 발송


내용증명 보내는 방법

내용증명은 우체국에서 “내용증명 송부하러 왔다”고 하면 된다. 총 3부를 준비하여 가져가면 된다. 추가되는 인원은 수에 따라 사본 1부씩 추가하면 된다.

  • 발송 장소 : 우체국
  • 준비할 사항 : 총 3부 내용증명 (본인보관용 1, 우체국 보관 1, 상대방용 1)

우체국으로 가져가면 우체국 직원이 펀칭 혹은 도장을 찍어준다. (우체국이 1부를 보관하여 내용증명의 내용과 날짜를 증명하게 된다.)
⚠️ 이때 보내는 봉투의 받는 사람의 주소와 이름은 내용증명 본문에 수신인과 같아야 한다.

비용 지불 후 내용증명 발송 영수증을 받게 된다.

우체국 사이트에서도 내용증명을 발송, 조회도 가능하다. (아래 링크 참조)

  • 특수 우편물 수령증 제시할 경우 : 3년 이내 발송한 우체국에서 열람 가능.

✅ 내용증명을 배달증명으로 배송 시 누가 수령했는지 여부 확인을 할 수 있는 등기가 발신인에게 온다. (인터넷, 스마트폰, 핸드폰 번호로도 오는 서비스도 있음)

내용증명 송달 이후


송달 이후 대부분은 현재 점유자에게서 연락이 오게 된다. 다음의 사항 등을 미리 준비하여 대화를 진행하면 된다.

  • 이사 날짜
  • 지원할 수 있는 이사비용 (상한선을 미리 정해두자)
  • 이후 인도명령 등 절차에 관한 사항
  • + 퇴거할 날짜

하지만 연락이 오지 않을 경우 찾아갈 필요 없다. (대부분 점유자가 집을 비우는 경우, 무대포로 나가는 경우, 내용증명을 이해하지 못한 경우 등이다.)
잔금 납부 시 ‘인도명령‘과 ‘점유이전금지가처분‘을 신청한다.


끝.

Leave a Reply