부동산 경매 대항력 알아보기 (배당 받기 위한 3가지 방법)

부동산 경매 입찰자에게나 임차인에게나 대항력은 중요합니다. 입찰자에게는 물건 가격을 결정하는 역할을 하게 됩니다. 임차인에게는 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리로 역할을 하게 되죠. 정확히 어떤 권리인지, 무슨 역할을 하는지 등 부동산 경매에 있어 대항력의 역할을 자세히 알아봅니다.

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대항력이란?


대항력이란, 주택임대차보호법 내 임차 주택이 매매나 경매 등의 사유로 소유자가 변경되는 경우 새로운 소유자(낙찰자)에게 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리이다. 경매 진행과정 중에는 다음의 권리가 있다.

➡️ 대항력 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못한 경우 낙찰자가 나머지 금액을 갚을 때까지 임차인은 해당 부동산을 비워주지 않아도 된다.
➡️ 배당요구 신청을 하지 않은 경우도 마찬가지다. (낙찰자가 보증금을 갚지 않고 신청한 인도명령은 무조건 기각됨.)

대항력 확인 방법

지역주민센터에서 ‘전입세대열람‘으로 확인할 수 있다. (신분증, 경매자료 필요하다.)
세대주, 세대원, 전입일자, 최초전입자 전부 확인할 수 있기에 구성원 중 가장 빠른 날짜를 확인해야 한다.

대항력 요건

일반적으로 대항력 있는 임차인 요건은 주택의 인도 & 점유하고 있고 전입신고 되어있으면 대항력이 있다고 본다. 하지만 경매/공매에서 대항력을 가지려면 말소기준권리보다 선순위여야 한다.

경매 & 공매 대항력 있는 임차인

말소기준권리 (저당권, 근저당권, 가압류, 가등기 등) 보다 앞서

1️⃣ 임대차계약 맺고 (임대차계약)
2️⃣ 주택을 인도 받고 (점유)
3️⃣ 주민등록 요건 갖추어야 함. (전입신고)

➡️ 전입한 다음날 오전 0시 대항력 생김

(토지와 건물등기 따로 되어 있고 저당권 등의 설정일이 다른 경우 건물에 등기된 권리를 기준으로 임차인의 대항력 유무를 판단한다.)

확정일자


부동산 경매에서 배당을 받기 위해서는 대항력이 갖춰진 것 말고 우선변제권을 확보해야 한다. 우선변제권을 확보하기 위해서는 반드시 ‘확정일자‘를 받아야 한다.

전입신고 & 확정일자 역할
1️⃣ 전입신고를 통한 대항력을 확보한 것은 보증금을 받을 권리를 말한다.
2️⃣ 확정일자는 우선 배당을 받는 권리를 결정하는 역할을 한다.

따라서 임대차계약으로 주택을 인도 받을 때는 전입신고와 확정일자를 동시에 받는 것이 좋다.

점유, 전입신고, 확정일자에 따른 임차인 분석


임차인은 배당을 받기 위해서는 1️⃣주택을 점유하고 있어야 하고 2️⃣말소기준권리보다 앞서 전입신고를 마쳐야 하고 3️⃣확정일자를 받아야 우선변제 받을 수 있는 권리를 가진다. 하지만 하나라도 빠진 경우에는 어떻게 될까?

  1. 대항력 ⭕ 확정일자 ⭕
    대항력과 확정일자를 모두 갖추었지만 주의해야 할 부분이 있다.
    전입신고는 다음 날 0시부터 대항력이 발생하기에 같은 날에 말소기준권리가 잡힌다면 후순위로 밀려나가게 된다.
    전입신고와 말소기준권리의 시기를 확인해야 한다.
  2. 대항력 ⭕ 확정일자 ❌
    대항력은 갖췄지만 확정일자가 없는 경우 선순위인지, 후순위인지 살펴보아야 한다.
    법원에서 우선 배당 받을 권리가 없다.
    하지만 선순위의 경우 낙찰 받은 사람에게 돌려 받을 권리 있다.
    후순위의 경우 최우선변제금 조건을 충족했을 경우에만 배당을 받을 수 있다.
  3. 대항력 ❌ 확정일자 ⭕
    대항력이 없기에 권리를 주장할 수 없다. 따라서 배당 효력이 없다.

우선변제권 / 최우선변제권

우선변제
– 우선변제권은 전입신고일, 확정일자 중 더 늦은 날짜를 기준으로 한다.
최우선변제

임차권등기명령제도


임차인이 새로운 집에 전입신고 하여도 기존 살던 집에 이전의 대항력, 우선변제권 그대로 유지하는 제도이다.

신청조건

  1. 임대차 끝난 후
  2. 보증금 반환되지 않은 경우

대항력, 추가적으로 알아야 할 사항들


대항력, 추가적으로 알아야 할 사항🔗
기본적인 대항력을 넘어서 실전에서 나올만한 디테일한 사항들을 담았습니다.

위장임차인


부동산 경매 위장임차인을 조심하자! – 위장임차인을 해결하는 4가지 방법🔗
부동산 경매에서 권리분석을 할 때 중요한 부분 중 하나는 임차인에 관련한 권리입니다. 종종 가짜로 임차인 행세를 하며 배당금을 챙겨가려고 합니다. 때문에 해당 물건의 임차인이 정확한지 확인이 필요합니다. 그렇다면 어떻게 구별할 수 있는지, 또 위장임차인이라는 것을 알았다면 어떻게 대처해야 하는지 알려드립니다.

사례 기록 <소유권 이전 임차인기준>

  1. ㅇㅇ은행 근저당 말소기준권리 (2005.10.28)
  2. 임차인 A, 주민등록전입일 (2003. 10. 13)
    • ㅇㅇ은행 말소기준권리보다 임차인A 대항력 있음.
  3. 채무자의 이름이 임차임A와 동일. (A는 전 소유자, 채무자, 현 임차인임)
  4. A의 전입일은 ㅇㅇ은행 말소기준권리보다 앞서지만 소유권 이전 (2006. 12. 28).
  5. 따라서 임차인 지위 기준 날짜 (2006. 12. 29)
    • 전소유자가 임차인이 될 경우 대항력 발생 시기는 소유권 이전 다음 날.
출처 <송사무장의 부동산 경매의 기술> 송희창

Tip. 세입자가 경매물건 저가에 낙찰 받을 목적으로 고의로 배당요구 신청 하지 않거나 신청 후 철회하는 경우 있음.

출처 <송사무장의 부동산 경매의 기술> 송희창

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끝.

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