부동산 경매 말소기준권리 4가지 (최선순위권리) + 인수되는 권리 알아보기

부동산 경매에서 권리분석은 가장 기본 중의 기본입니다. 하지만 복잡해 보이는 권리분석 때문에 공부만 하고 계시진 않나요?
대부분의 경매 물건에서는 복잡한 권리보다 대부분의 권리가 말소되는 물건이 많습니다. 때문에 정확한 말소기준권리나 인수되는 권리에 대해 파악하고 있다면 말끔한 권리분석이 가능합니다.

권리분석에 대한 전체적인 내용은 다음 게시물에서 볼 수 있습니다.

부동산 경매 권리분석 4단계로 끝내기 🔗

말소기준권리 (최선순위권리)란?


경매 부동산의 모든 권리에 대해 인수와 소멸(말소) 여부를 판단할 수 있는 기준이 되는 특정 권리입니다.
(기준이 되는 권리로 법으로 지정되어 있는 것은 아닙니다. 반드시 예외가 존재함을 염두하세요!!)

대부분의 말소기준권리 이후 권리는 소멸합니다. 하지만 소멸되지 않고 낙찰자에게 그대로 인수되는 권리도 있죠. 때문에 낙찰 전 꼼꼼한 권리 분석은 필수입니다. 

말소기준권리 (최선순위권리)


말소기준권리가 되는 권리 중 등기부등본에 가장 먼저 등록된 권리가 말소기준권리가 됩니다. 대표적으로 다음의 4가지 권리가 있습니다.

1. 저당권 (근저당권)

2. 압류 (가압류) 부동산 경매 용어 정리🔗

3. 담보가등기 (가등기) 부동산 경매 용어 정리🔗

4. 경매기입등기 (등기부등본 내 ‘강제경매개시’)

이외에 전세권도 말소기준이 되긴 하지만 아래의 조건을 충족해야 말소기준권리에 해당됩니다.

*전세권 (경매 신청하거나 배당요구한 경우)

조건

  • 전세권이 건물 전체에 설정되어야 함.
  • 배당요구 혹은 경매신청 하여야 함.

임대인의 동의 없이 해당 부동산을 타인에게 양도 또는 임대 할 수 있음.

전세보증금 반환받지 못할 경우, 법원의 확정판결 없이 바로 경매 (임의경매) 진행 청구 가능.

등기부등본 상 말소기준권리를 먼저 찾고, 아무런 권리 없이 인수 되는 깔끔한 물건인지 판단하면 됩니다. 하지만 경매에 나온 모든 물건이 말끔하지 않습니다. 인수되는 권리가 없는 물건만 노려도 되긴하지만 비교적 큰 수익을 내기에는 부족하죠. 특히나 복잡한 물건은 관심 없다고 넘어가기보다 전체적인 내용을 아는 것이 필요합니다.

말소기준권리 이전에 있는 권리


말소기준권리 이전에 다른 권리 설정되어 있는 경우, 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 

  • 선순위가처분
  • 지상권 (법정지상권)
  • 지역권
  • 소유권이전청구권가등기(담보가등기가 아닌 경우)
  • 선순위 전세권 (배당요구하지 않은 경우)
  • 환매특약, 유치권, 대지권미등기, 예고등기 (폐지되었지만 이미 있는 경우 효력이 있음) 모두 인수.

말소기준권리 이후에 있는 권리


대부분의 말소기준권리 이후 권리는 대부분 소멸합니다. 하지만 후순위이지만 인수되는 경우도 있죠. 때문에 다시한번 확인하는 습관이 반드시 필요합니다.

다음은 말소기권권리 이후 권리여도 인수되는 권리입니다.

  • 소유권에 관한 다툼이 있는 가처분
  • 말소기준권리가 되는 근저당 말소를 구하는 가처분
  • 건물철거 및 토지 인도청구권 가처분
  • 청산절차를 마친 담보가등기
  • 지상물 철거 및 토지인도청구권 보전을 위한 처분금지가처분

말소기준권리의 임차인의 대항력 유무 판단


지금까지 말소기준권리에 대해서 알아보았습니다.

낙찰자에게 인수되지 않더라고 배당을 받거나 배당금액만큼 보상해야 하는 임차인을 알아야 합니다.
임차인은 배당을 받기 위해 몇가지 조건을 충족시켜놔야 합니다. 바로 대항력 유무에 달려있죠.

임차인의 대항력 유무는 대항요건 (주택은 주민등록과 점유 / 상가건물은 사업자등록과 점유)를 말소기준권리보다 먼저 갖추었는지, 나중에 갖추었는지에 따라 달라집니다. 

대항력 : 전입신고 후 다음 날 0시 효력 발생

말소기준권리 설정일은 설정 당일이기에 같은 날 될 등록할 경우 대항력 없음.

대항력 있는 경우

임대차보증금을 배당요구종기 내 배당요구 함으로써 1️⃣ 매각대금으로 배당 받거나 2️⃣ 배당요구 하지 않고 매수인에게 보증금 부담 할 수 있습니다.

대항력 없는 경우

① 매각대금 배당 순위에서 다른 채권에 밀림.
② 보증금에 대한 권리 주장을 매수인에게 할 수 없음.

대항력에 대해 더 알아보기 부동산 경매 대항력

이외의 말소기준권리의 역할


매각대금 납부 후 명도하게 되는 점유자가 인도명령 혹은 명도소송 대상인지 구별 짓는 기준
인도명령 대상자 : 경매대상 부동산을 점유할 정당한 권원이 있는 자를 제외한 모든 점유자

소액임차인 여부 판단하는 기준.
소액임차인 해당시 임차인의 보증금 중 일정액에 대해 최우선변제권 행사 할 수 있다.
소액임차인의 임대차보증금

출처 – 찾기 쉬운 생활법령정보

  • 해당 보증금 범위 내 : 최초 담보물권 설정일 당시를 기준
    우선변제 금액

출처 – 찾기 쉬운 생활법령정보

부동산 경매 전체적인 흐름을 알고 싶다면?
부동산 경매 5단계로 흐름잡기 (지도 그리기) 🔗


끝.

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