부동산 경매 명도

부동산 경매에서 가장 어려운 부분이 명도 단계이기도 합니다. 하지만 낙찰자를 보호해주는 법이 있기에 막연히 겁먹지 않아도 됩니다. 명도 과정을 이해하고 문제에 대응한다면 보다 수월하게 할 수 있습니다.

명도는 협상이다. 단순히 부동산에서 점유자를 끌어내는 것이 아니다. 경매에서 모든 명도는 돈을 협상하는 과정이라고 말할 수 있다.

출처 <송사무장의 부동산 경매의 기술> 송희창

명도 절차


1️⃣ 내용증명 발송

원칙을 알려주는 목적입니다.
(현 상황 전달, 불이익 공지, 추후 과정 설명 등에 대한 내용을 작성하시면 됩니다. 아래 내용 참고하시면 됩니다)

  1. 최고가매수인으로 매수하여 O월 O일부로 소유권을 취득하였다.
  2. 현재 점유하는 부분은 불법 점유이기에 부당이득 청구 할 수 있다.
  3. OO년 O월 O일 인도명령 신청했고 인도명령 결과에 따라 강제집행을 진행하겠다.
  4. 강제집행의 모든 비용은 현 점유자에게 부담시키겠다.

➡️ 내용증명은 정해진 방식이 없습니다. 다만 추후 증거로 활용될 수 있기 때문에 정확한 내용 전달이 중요합니다.

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2️⃣ 직접 방문

(인사하는 목적 – 상대방의 위치를 알게 하고 & 정보 남기고 오기 (연락처)

  • 인도명령결정문을 받아보는 순간 나가야 하는 상황이라는 것을 인지시키는 것입니다. (이때 점유자는 20~30% 자신의 상황을 인지하게 됩니다)
  • 추가적으로 점유자는 어떻게 대처해야하는지 모를 수 있기에 이런 부분에 대해 알려주는 것이 목적입니다. (내용증명을 통한 전달)
    • 경매 절차 설명 (절차 설명지 – 기본적인 절차 알려주고 점유자 상황 맞는 설명 첨부)
    • 배당 절차
  • 연락처를 남겨 소통할 수 있도록 해야 합니다.
  • 점유자 측에서 만나는 장소를 물건 장소가 아닌 다른 곳으로 제안 할 수 있습니다. 점유자에게 양해를 구하고 꼭 방문하시길 바랍니다. – 내부를 제대로 볼 수 있는 기회가 됩니다.
    • 인테리어 대략적인 구상, 체크하지 못한 내부 문제 등 체크.

3️⃣ 강제집행 신청

➡️ 인도명령결정문, 송달증명원 첨부

  1. 법원의 계고 (예고)
    • 집행관이 해당 물건에 안내문을 붙이는 것입니다.
    • 문이 잠겨있어도 강제로 열어서 예고문을 붙히게 됩니다.
    • 예고문 날짜까지 나가지 않는다면 강제집행을 진행하게 됩니다.
    • 내용증명, 계고를 받을 경우 점유자는 자신의 상황을 90% 이상 인지하게 됩니다.

4️⃣ 명도가 원활하게 이루어진 경우 점유자가 이사할 때 이사비용 지급도 좋은 명도 문화를 만드는 방법입니다. (물론 자신의 선택이겠죠)

명도하는 요령


명도를 원활하고 비교적 수월하게 하는 방법은 계획을 세우는 것부터 시작합니다. 명도에 대한 절차와 각 단계의 목적을 명확히 알고 따른다면 어렵게 않게 할 수 있겠지요.

명도 계획

  • 점유자에게 전달할 부분을 미리 정리해둡니다.
    • 내용증명 발송 – 현 상황 전달, 불이익 공지, 추후 과정 설명 등에 대한 내용을 작성하시면 됩니다.
  • 점유자와 대면할 시간을 정해둡니다.
    • Tip. 입찰 당일 방문보다 3~4일 지난 다음 찾아갈 것을 추천합니다. ➡️ 점유자에게도 마음의 준비를 할 시간이 필요합니다. 만약 점유자가 입찰에 참여했다면 패찰로 인해 입찰 당일에 기분이 썩 좋지 않은 상태이기 때문이죠.
    • Tip. 낙찰 후 무턱대도 점유자 집 방문, 전화하기 보다 법적 절차 준비해 놓는 것이 우선입니다. (철저한 준비, 대비가 필수 입니다)
  • 명도에 필요한 비용의 기준을 미리 정해둡니다. (이사비, 강제집행 비용 등)

절차 요령

  • 잔금 납부와 동시에 인도명령을 신청하는 것이 중요합니다. (낙찰 후 6개월 이내에 신청해야 합니다. 이후에는 인도명령을 신청할 수 없고 명도소송으로 이어지는 긴 여정이 되죠)
  • 빈집 명도를 하는 경우에도 법적인 절차를 밟아야 한다.
  • 집행관의 강제집행 계고장을 활용하는 것도 방법입니다. – 내용증명과 함께 효과 (점유자가 현 상황을 80~90% 인지하도록 해줍니다)
  • 법적 절차는 미리미리 준비.
    • 강제집행은 최후의 수단이지만 협상결렬 시 신속하게 집행할 수 있도록 준비해야 한다. (인도명령결정문, 송달증명서)

명도 요령

  • 점유자가 이사하는 것을 확인 후 명도확인서와 인감증명서를 전달해야 합니다. (단, 협의가 가능한 경우 미리 주기도 하지만 예외적인 부분이죠)

명도의 기술


  1. 경청하기 – 상대방 입장 헤아리기 (부드럽지만 강하게) 첫 대면 시 청취 모드로 처지를 헤아리고 하소연을 들으며 얘기를 들어주세요. 단, 중간에 낙찰자의 의사 어필해야 합니다.
    • 법적으로 낙찰자가 우위에 있습니다. 협상 결렬되었을 때 법적 절차 진행하고, 강제집행까지 가능합니다. 이와 같은 정보 알려주는 것도 방법입니다.
  2. 3인치 화법 (가상의 ‘사장님’을 만들기) 당장의 결정이 어려운 경우 가상의 ‘사장님'(결정권자)의 핑계를 대며 추후에 통보 가능한 상황을 만들기도 합니다. 모든 대화 마치고 나올 때는 법적 절차 위해 다음 단계를 인지시켜주는 것도 중요합니다.

➡️ 상대방의 위치를 파악하고, 나의 권리를 알자! (특히 상대방의 위치를 알게 해주는데 집중해야 합니다)

이사비


낙찰자 입장에서 이사비용을 줄 의무는 없기에 먼저 이사비용으로 협상할 필요가 없습니다.

  • 보증금을 돌려받지 못해서 실제 이사비가 없어 이사를 가지 못하는 상황, 혹은 피해가 큰 경우, 낙찰자가 위로 차원에서 주는 것입니다. (필수가 아님)
  • 협상 방법 1. 임차인이 제시하는 금액을 먼저 듣고, 그 금액에 대한 답은 다음에 하는 것이 또 포인트입니다. 때문에 낙찰자가 생각하는 금액을 섣불리 말하지 않도록 주의해야겠죠.

송달증명원


송달증명원이란?

상대 점유자가 인도명령 결정문을 받은 근거가 되는 서류입니다.

강제집행을 위해서는 송달증명원이 있어야 합니다. 하지만 일반등기는 잘 도착을 하지 않는 상황이 발생하죠. 때문에 특별송달신청으로 신청하면 됩니다. (법원 집행관이 직접 전달해 주는 것입니다. 일반송달은 우체국에서 하는 것이죠.)


끝.

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