부동산 경매 배당 알아보기

부동산 경매에서 입찰 할 물건의 가격을 측정하기 위한 요소 중 하나는 배당입니다. 배당 여부 뿐만 아니라 대략적인 배당금을 산정할 수 있어야 정확한 가치를 판단할 수 있기 때문이죠. 부동산 경매 배당에 관해 기본적인 단계부터 디테일한 정보까지 모두 담았습니다.

배당요구종기일


배당요구종기일이란?

경매 개시 후 해당 법원에서 임차인에게 최고통지*를 하게 됩니다. 법원은 매각기일 전까지 임차인이 배당요구 할 수 있는 신청기간 두게 됩니다. 이 시한이 배당요구종기일 입니다.
*최고통지: 경매절차에서 배당 받으려면 권리신고 하라는 통보

  • 기한 : 법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내 경매개시결정을 한 취지와 배당요구종기를 하게 됩니다.
  • 공고 : 법원경매정보 홈페이지의 법원경매공고란 또는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고합니다.

참고 게시물 – 부동산 경매 개시 전 법원 절차 4단계 – 2️⃣ 배당요구 종기 결정 및 공고🔗

부동산 경매 배당 순위


0순위:‌경매비용, 저당물의 제3취득자의 필요비, 유익비(소유권자, 지상권자, 전세권자, 등기된 임차권자등기명령권자)


1순위:소액임차인 최우선 변제금, 최우선임금채권, 재해보상금

  • 소액임차인 최우선 변제금 (주택임대차보호법, 상가건물 임대차보호법에 따른 소액보증금 중 일정액)
  • 소액임차인 기준일: 집주인의 ‘담보물권 설정일’
  • 경매신청 등기 전 대항요건, 경매신청 시까지 점유 유지, 배당요구 필수.
  • 은행은 소액임차인의 최우선변제금이 자신들의 순위보다 앞서 배당될 수 있다는 것을 알고 있기 때문에 미리 이 금액을 한도에서 제해서 대출을 해 줍니다. 소위 ‘방빼기’라고 하는 것
  • 최우선 임금채권 (근로기준법상 3개월분 임금, 근로자퇴직급여 보장법상 3년분 퇴직금)

2순위:교부권자, 압류권자(당해세 및 가산금)


3순위:‌당해세 이외 국세 및 지방세, (근)저당권, 전세권 등, 담보가등기권 등, 확정일자부 임차권(「주택임대차보호법」, 「상가건물임대차보호법」)

4순위:3월 초과분 임금, 3년 초과분 퇴직금

5순위:법정 기일(고지일)이 근저당 등 보다 늦은 국세, 지방세

6순위:각종 공과금(의료보험료, 연금보험료, 산업재해보상보험료 등)


7순위:일반 채권(소비대차, 대항력 없는 주택이나 상가건물 임대차 등)
배당신고날짜 확인

(전입신고, 확정일자, 배당신고 ok) 배당종기일 이후 했을 경우 – 법원에서 못 받은 보증금 낙찰자에게 요구 가능.

당연배당권자


  • 첫 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 마친 담보권자, 임차권등기권자, 체납처분에 의한 압류등기권자, 가압류권자, 배당요구의 종기까지 한 경매신청에 의하여 이중경매개시결정이 된 경우 이중경매신청인
  • 경매개시결정등기보다 빠른 근저당권(저당권), 가압류, 담보가등기, 후순위 전세권 등

배당요구를 하지 않아도 배당되는 배당권자

  • 경매로 소멸하는 저당권, 담보가등기, 전세권, 등기된 임차권등기명령권자로써 경매개시결정기입등기 당시 등기된 자
  • 경매개시결정기입등기 전에 등기된 가압류 채권자
  • 경매 신청 채권자 및 이중 경매 신청 채권자(배당요구 종기일 후 경매 신청을 한 채권자는 선행 사건으로 배당하는 경우에 배당 불가)
  • 경매개시결정기입등기 전의 체납 처분에 의한 압류권자
  • 대위변제자(배당 기일까지 대위자임을 소명하면 된다. 대위변제를 한 근저당이 자동 배당 대상)
  • 토지별도등기권자
  • 종전 등기 기록상의 권리자(재개발, 재건축 부동산에 대한 경매 시 종전 등기부의 저당권, 가압류 등은 새로운 등기부에 이기되지 않았더라도 등기된 것과 동일하게 보고 자동 배당)
  • 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 경매를 신청한 경우

배당요구권자


  • 선순위 전세권, 임차인의 우선변제권 및 최우선변제권, 첫 경매개시결정 등기 이후 기입된 근저당권(저당권), 가압류, 담보가등기, 조세 등

반드시 배당요구를 해야 배당받을 수 있는

  • 경매개시결정기입등기 이후에 등기된 저당권, 가압류 채권자
  • 「민법」, 「상법」, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제권이 있는 채권자(「주택임대차보호법」에 의한 주택·상가 임차인, 확정일부임차인, 「주택임대차보호법」에 따라 대항력이 인정된 법인, 「근로기준법」에 의한 임금채권자, 상법에 의한 고용관계로 인한 채권이 있는 자 등)
  • ‌판결문 등 집행력 있는 정본을 가진 채권자
  • 선순위 전세권자
  • 담보가등기권자
  • 경매개시결정기입등기 이후 조세 기타 공과금 채권 (국세 등 조세채권 이외에 국민건강보험법, 산업재해보상보험법, 국민연금법에 의한 보험료 기타 징수금의 청구권을 갖는 자)

배당요구를 하지 아니한 경우의 불이익

배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자([[부동산 경매 배당#당연배당권자]])가 아니라면 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있습니다.

배당요구를 하지 않은 경우, 선순위 채권자라도 경매절차에서 배당을 받을 수 없게 됩니다. 또한 자신보다 후순위 채권라로 배당을 받은 자를 상대로 부당이득반환청구를 하여 배당액에 해당하는 금액을 돌려 받을 수도 없습니다.

첫 경매개시결정등기 전 가압류등기를 마친 채권자의 경우

배당요구를 하지 않아도 등기기록에 등재된 가압류금액에 따라 배당을 받을 수 있다. 하지만 이미 본안소송에서 가압류금액 이상의 승소판결을 받았다면 위 기간 내 집행력 있는 정본에 의해 배당요구를 할 필요가 있다. 그렇지 않은 경우 가압류금액을 넘는 부분에 대해서는 배당 신청 할 수 없습니다.

  • 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자에 해당하더라도 배당요구를 할 필요가 있는 경우도 있습니다.

끝.

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