부동산 경매 법원 내 진행 절차 10단계

부동산 경매 개시 전 법원 절차 4단계🔗

본격적인 경매를 개시하기 전에 법원은 경매 신청부터 배당요구 종기 결정, 매각 준비, 매각 방법을 결정하게 된다. 실질적인 경매 이전의 절차이지만 경매 절차 전체적인 흐름을 통해 향후 다양한 방법으로 활용할 수 있다.

그렇다면 경매 개시 후 절차는 어떻게 될까? 실질적인 경매 절차이니 이를 토대로 경매 공부를 이어가도 좋을듯하다.

1️⃣ 경매 개시


매각기일 오전 10시, 집행관이 경매 개시 알리며 경매 개시.
입찰절차에 관한 설명과 주의사항 낭독.

매각 장소에는 입찰표를 작성할 수 있는 설비 (입찰표 기재대)가 마련되어 있다.

2️⃣ 경매사건기록부 열람, 입찰 시작


입찰 마간시간까지 입찰부동산의 경매사건기록부 (물건명세서, 감정평가서, 임대차조사서 등) 열람 가능하다.
집행관의 입찰 허가 선언 후 입찰 가능하다.
입찰자는 입찰표 기재 후 입찰 봉투, 보증금 봉투 제출하여 응찰하면 된다.

3️⃣ 입찰 마감

4️⃣ 개찰 후 최고가매수인 발표


사건번호 순 혹은 입찰자 많은 순 개찰하게 된다. 최고가매수인을 발표하면 입찰보증금 납부 영수증 발부한다.
나머지 입찰자에게는 보증금 반환한다.
차순위 매수인 자격 있을 경우 – 차순위 매수신고🔗 보증금 반환 시 차순위 신청 여부를 해당 직원에게 얘기하면 된다.

5️⃣ 매각허가결정 (낙찰 후 1주일 후)


낙찰 후 1주일, 매각허가결정 여부 결정된다.
이 기간동안 경매절차에 대해 채무자, 이해관계인의 항고가 가능하다.

6️⃣ 항고기간


매각허가결정 후 1주일. 채무자, 이해관계인의 항고 가능.

7️⃣ 잔금납부기일 지정


낙찰 후 2주 (매각허가결정, 항고마감) 후 낙찰부동산의 잔금납부일 지정.

8️⃣ 잔금납부, 소유권이전


지정된 기일 내 잔금 납부하게 되면 부동산의 소유권을 취득할 수 있다.
(잔금납부 기일 내 납부하지 못한 경우 다음 재경매기일 하루 전까지 잔금 납부 가능 – 수수료?)
소유권이전등기 등의 촉탁을 통해 소유권을 이전시킨다. (대금 전부 납부 후 인도명령 신청 가능)
소유권이전등기 촉탁 시 법원은 관할 등기소에 소유권이전등기, 말소등기를 촉탁하게 된다.

첨부서류

  • 주민등록표등본
  • 등록세영수필통지서
  • 영수필확인서
  • 국민주택채권매입필증

➡️ 이후 점유자와 명도협상 시작.

9️⃣ 인도명령신청


법원은 채무자, 소유자 또는 점유자에 대해 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는 제도이다.
하지만 매각 대금을 완납한 뒤 6개월 내에만 법원에 인도명령신청 할 수 있다.

때문에 잔금납부, 소유권이전등기촉탁, 인도명령신청을 동시에 하게 된다.

  • 인도명령 신청 후 1~2주에서 한달 내 ‘인도명령결정정본’ 나옴. (강제집행 신청가능)
  • 배당 받을 수 있는 지위에 있는 임차인의 경우 배당기일 이후 인도명령 결정이 나옴.

🔟 배당기일


매수인이 매각대금 납부 후 법원을 배당기일을 정한다. 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시하게 된다.
배당기일 지정. 채권자와 임차인에게 배당금 지급함.

참고 게시물 – 부동산 경매 배당 알아보기🔗


끝.

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