부동산 경매 법원 입찰 전 필수 확인 사항

완벽하게 물건에 대해 분석했다고 하더라도 사람의 실수로 일어난 부분은 돌이킬 수 없습니다. 입찰 전까지 반드시 확인해야 할 사항들에 대해 알아봅니다.

입찰 전 반드시 확인해야 할 요소


특별 매각조건

유치권, 대항력임차인, 토지별도등기, 재매각, 제시 외 건물 소재 등)

기재사항

물건 번호 (특히 한개의 사건번호와 여러 개의 물건번호 부여된 경우)
경매 사건번호 정확하더라도 물건번호 기재하지 않으면 무효처리 된다.
Tip. 개별 경매 시에는 물건 번호 없더라도 ‘1’을 적어서 헷갈리지 않도록 한다. (의미상 물건번호 없는 것은 물건번호 ‘1’과 동일시 됨.)

입찰 전 준비 해야할 사항


입찰보증금

(입찰 전날 수표 / 재매각의 경우 법원별로 최저가의 20~30%)

법정매각조건 (일반적인 조건): 최저매각가격의 10%
특별매각조건: 최저매각가격의 20~30% (법원마다 다름) – 재매각 물건
낙찰 되지 않을 경우 보증금을 돌려 받는다.

본인인 경우

  • 본인 신분증
  • 도장

대리인 입찰의 경우

  • 대리인의 신분증
  • 도장
  • 위임한 사람의 인감증명서 1부, 인감도장)

법인명의 대표자 본인인 경우

  • 법인등기부등본 (3개월 이내 제출용)
  • 대표자 신분증
  • 대표자 도장

법인명의 대리인인 경우

  • 법인 등기부등본
  • 법인인감증명서
  • 법인인감도장 날인된 위임장
  • 대리인의 신분증 및 도장

2인 이상 공동 입찰 시

  • 공동입찰신고서 (성명, 주소, 주민등록번호, 전화번호, 지분 표시)
  • 기일입찰표 (별첨 공동입찰자 목록 기재와 같음’이라는 도장 필요)
  • 공동 입찰자 목록 (입찰가격, 보증금액, 보증제공방법, 보증 반환 받았다는 입찰자 중 1인 성명과 도장)
  • 불참자의 인감증명서
  • 위임장
  • 인감도장
  • 입찰자 또는 대리인의 신분증
  • 도장

입찰 시 체크해야 할 사항


위임장 필수 항목

  1. 관할지방법원 및 사건 번호(예: 인천지방법원 2020타경1245호)
  2. 입찰자 정보(인감 날인, 주소, 전화번호, 이름, 주민등록번호)
  3. 대리인 정보(지장 또는 인감 날인, 주소, 전화번호, 이름, 주민등록번호)

입찰봉투

앞면 – 입찰자, 대리인 성명 작성 후 도장
뒷면 – 사건번호, 물건번호, 대리인 도장
봉인하여 제출한다.

입찰 시 주의사항


[[부동산 경매 입찰 시 주의사항]]

입찰 시 작은 팁들


입찰 경쟁률 추측 방법 

  1. 최근 2주간 물건 조회 수 : 평균 10명 이상은 입찰 경쟁 꽤 있을거라 예상
  2. 해당 번지 사례 비교 . (해당 건물에 있었던 경매 사례)
  3. 인근 매각 물건 비교

법원이 잉여가망 없는 경매 취소시키는 절차


  1. 법원은 매각절차를 진행하기 전에 당해 매각절차의 최저매각가격(낙찰가격이 아님)으로 배당표를 미리 작성해본다.
  2. 그 결과 경매신청 채권자에게 1원도 ==배당이 되지 않을 것이라고 판단==되면
  3. 법원은 경매신청 채권자에게 매수통지서를 발송하여 스스로 잉여가망이 있는(즉, 스스로 단돈 1원이라도 배당을 받을 수 있는) 금액으로 매수할 것인지를 묻는다.
  4. 그 매수통지서를 받은 채권자가 일주일 이내에 매수신청을 하면, 당해차 최저매각가격과 매수신청금액의 차액을 보증금으로 제공하도록 하고 그 취지를 매각물건명세서에 기재한 후 경매절차를 속행하고,
  5. 채권자가 매수신청을 하지 않으면 법원은 경매절차를 취소한다. 즉, 매각절차를 진행하지 않는다. 

경매신청 채권자에게 매수통지서를 발송하지 않고 매각절차를 진행한다면, 설령 최저매각가격으로 낙찰되더라도 잉여가망이 있는 것입니다. 잉여가망이 있기 때문에 법원이 취소절차를 개시하지 않고 매각을 진행하는 것이다.


끝.

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