부동산 경매 #1 : 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기, 이선미(쿵쿵나리)

책으로부터 시작하는 부동산 1편,

저자 이선미 (쿵쿵나리)의 <싱글맘 부동산 경매로 홀로서기>입니다. 부동산에 관해 집중적으로 공부하는 프로젝트로 첫 번째 책입니다.
이 책은 싱글 맘인 이선미 저자의 부동산 경매를 통한 새로운 삶을 그린 책입니다. 순탄치 않던 생활이 이어지면서 새로운 길을 모색하던 중 부동산 경매 책을 접하게 됩니다. 관심이 갔던 저자는 본격적으로 시작하게 되었고 점차 여유롭고 안정적인 삶을 그리게 되는 내용입니다.
저자의 특유한 포근하고 따뜻한 감정을 통해 부동산 경매 속 어려운 문제들을 풀어나가는 것이 인상적이었습니다. 조금은 딱딱할 수 있고, 어려울 것만 같던 주제가 쉽게 다가오기에 초보자들에게 적합한 책입니다. 직접 겪은 사례들 속에서 경매를 위해 필요한 개념과 소소하고 알찬 정보들이 함께 있어 자연스럽게 접하게 됩니다.

부동산 경매의 시작, 종자돈 마련하기

부동산을 시작하기 앞서 어떤 투자든 초기 투자금이 필요합니다. 그렇기 때문에 적은 금액이라도 기초 자금이 있어야 하죠. 하지만 경매에서는 경락잔금대출이라는 제도로 많지 않은 금액이라도 시작할 수 있습니다. 물론 기초적인 자금이 필요하기 때문에 0에서 시작한다기 보단 일정 자금을 마련하는 것을 추천 드립니다. 정확한 액수는 각각의 조건 등이 전부 다르기에 상황에 맞는 자금을 설정해야 합니다.

1. 경락자금대출??

경매를 통해 낙찰 받은 부동산에 대해 낙찰 허가 결정이 확정 된 후 경락잔금 기일이 결정되었을 때 납부에 필요한 경락잔금을 낙찰 받은 부동산을 담보로 받는 대출입니다.

하지만 규제지역 (투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역), 비규제지역에 따라 대출 한도가 달라집니다. 이는 무분별한 투기를 막기 위한 조치입니다.
또한 LTV, DTI, DSR 등도 함께 고려해야 합니다. 어디에 해당되는지에 따라 대출 금액이 적거나 안 나올 수도 있죠.
때문에 낙찰을 받기 전 대출에 대해 자세히 알아보는 것이 좋습니다.
선순위 임차권, 건물 유치권 행사 중일 경우 높은 확률로 경락잔금대출 실행 불가능 합니다.

경매 낙찰 후 미납하는 경우는 큰 손실로 이어지기에 경매 진행 전 잔금 마련 방법도 확실하게 해야 합니다.

대출, 알면 알수록 이득!
변동금리: 금리가 유동적이라 내려갈 것으로 예상될 때는 변동 금리를 선택하는 것이 유리합니다.
고정금리: 기준 금리 영향을 받지 않고 그대로 가능하지만 금리가 내려간다면 계속하여 높은 금리를 내야합니다.
중도상환수수료: 대출 기간 중 상환하는 것에 대한 수수료를 지불하는 것입니다. 장단기 계획을 통해 자신의 상황에 맞는 선택이 필요합니다. 단기라면 이자율이 높더라도 중도상환수수료가 없는 것이 유리, 장기라면 이자가 낮고 중도상환수수료가 일정기간 이후 없는 것을 고르는 것이 필요합니다.

대출은 신용도와 부채에 영향을 많이 받는다. 때문에 평소에도 자신의 신용도를 관리하는 습관을 길러야 한다.

부동산 경매 어디서부터 시작해야 할까요?

1. 권리분석

경매의 가장 기본은 권리를 분석하는 일입니다. 아무리 좋은 물건이라도 복잡하고 인수해야 할 권리가 있다면 수익은 커녕 손실만 낼 뿐이죠. 그렇다면 어떤 서류를 참고하여 권리를 분석 할 수 있을까요?

  • 등기부등본: 부동산에 관련한 정보가 다 나와있는 서류 (표제부, 갑구, 을구)
  • 권리분석표: 등기부등본을 기반으로 시간 순서대로 권리를 기록
  • 말소기준권리: (근)저당, (가)압류, 담보가등기, 경매기입등기
  • 대항력: 전입신고를 통해 가능. 다음날 오전 0시 효력 발생.
  • 우선변제권
  • 최우선변제권

2. 물건 선정 방법

  • 잘 아는 지역
  • 감정가가 낮은 물건
  • 매매가와 임대가가 비슷한 물건
  • 너무 먼곳은 X
  • 쉬운 물건으로 시작하자

3. 관심 있는 부동산의 탐방, 임장

준비물

  • 경매정보지 복사본
  • 스마트폰 (기록용)
  • 임장활동 현장조사서

주거용 임장 팁

  • 학교
  • 마트, 문화공간 (극장, 예술회관 등)
  • 교통환경
  • 웰빙 & 조망권 좋은 곳
  • 선호되는 평형, 주차장
  • 세대수가 많은 곳이 좋다
  • 주변 혐오시설 고려

부동산 시세 파악 하기

임대수익률, 매도 수익 알아보기

투자를 하기 전 예상 수익을 계산하여 수익성을 알아보고 객관적인 결정을 내릴 수 있습니다. 물론 다양한 요소로 인해 시세가 변동 하기 때문에 객관적인 가치를 내려야 하는데요. 예상 계획을 세워 임대를 줄 것인지, 바로 매도를 할 것인지 결정할 수 있습니다.
경매에 필요한 지출과 수입 계산하여 선택할 수 있는 것이죠. 세금, 중개수수료, 대출금 및 이자, 월세, 전세금 등 다양한 요소가 작용합니다.

수익률(%) = 연간 수익/투자비용 * 100

피할 수 없다면 즐겨라, 명도

1. 명도의 첫 시작, 내용증명


낙찰 후 일주일, 매각허가 결정됩니다. 이 기점으로 한달 후 잔금 기일이 정해집니다. (매각 허가 결정 후 일주일정도 후에 내용증명 보내기) 그렇다면 내용증명은 어떻게 보내야 할까요?

  1. 상황에 맞는 제목 작성
  2. 발신인, 수신인의 주소, 성명, 해당 부동산의 주소 기재
  3. 현재 상황을 간략히 기술하기
  4. 앞으로의 절차 정리하기
  5. 등기, 일반 우편으로 발송 (등기는 받지 못할 경우 반송되기 때문에 일반 우편도 함께 발송)

2. 효과적인 대화법

저자가 추천하는 방법은 제 3자 화법입니다. 직접적인 결정권자가 아닌 대리인으로써 온 듯 대화를 이어나가는 것을 추천합니다. 점유자에게 적대적인 모습보다는 수용하는 자세이지만 법과 관련된 부분에서는 냉정하게 판단하고 실행해야 합니다.
점유자가 주로하는 질문은 다음과 같습니다.

  • 잔금 납부 여부
  • 무리한 이사비 요구 / 이사비 미리 요구
  • 막무가내 점유. (법대로 해라!)
  • 배당 받는 세입자

모든 질문은 절차를 상세히 전달하고 점유자와 협의를 하는 것이 가장 이상적인 방법입니다. 물론 강제집행이라는 제도가 있긴하지만 절차도 오래 걸리고 비용도 들기에 협의를 최우선시 해야합니다.

부동산 매도, 결국은 판매 전략이 필요하다!

허름하고 어딘가 부서져 있고 들어가기 싫게 생기더라도 가치 있게 만들어 더 많은 수익을 낼 수 있는 부동산을 만드는 것도 하나의 방법입니다. 때문에 리모델링을 통해 좀 더 매력적인 부동산을 만드는 것도 중요하죠.
단순히 이쁘게 만들었다고 하더라도 사람들의 눈에 띄어야 합니다. 부동산 중개소에 필요한 정보를 제공해주는 것 뿐만 아니라 적극적인 홍보도 필요한 것이죠.

  • 전단지
  • 온라인 홍보 (블로그, 소셜네트워크, 카페 등)
  • 생활정보지

다음과 같은 방법으로 홍보를 한다면 조금이라도 더 많은 관심을 받을 수 있습니다.

세금

  • 취득세: 매매, 경매, 공매 통해 취득할 때 부과되는 조세입니다. 취득세에는 등록세가 포함되어 있어 별도로 내지 않아도 됩니다.
  • 보유세: 재산세, 종합부동산세. 매년 6월 1일 기준으로 과세합니다.
  • 양도소득세: 양도시 차익만큼 부과하는 세금으로 보유기간에 따라 세율이 다릅니다. 필요경비를 통해 양도세를 절세할 수도 있습니다.

이 책을 추천 드려요

위에 정리한 개념적인 내용보다 이야기처럼 흘러가는 책입니다. 그래서 읽다 보면 어느새 부동산 경매와 친해져 있다고 느끼게 됩니다. 경매를 처음 접했을 때부터 암투병을 하면서, 가정을 돌보며 성공해나가는 모습이 의지를 더욱 불태워주는 책이었습니다. 어려운 상황에 처하더라도 저자의 상황보다 더 할까 하는 생각이 들면서 좀 더 열정을 가지고 임해야겠다는 다짐을 하게 됩니다.

부동산에는 관심을 가지고 싶지만 아직은 부동산, 부동산 경매에 대해 잘 모르시더라도 <싱글맘 부동산 경매로 홀로서기> 책을 읽어보시길 추천드립니다.

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