부동산 경매 프로젝트 #2 :: 송사무장의 부동산 경매의 기술 – 송희창

<송사무장의 부동산 경매의 기술>- 송희창

부동산 경매 프로젝트 2번째 책입니다.

부동산 경매 지도 그리기

이전부터 부동산 경매 책을 읽긴 했지만 전체적인 그림을 그리기에는 머리 속에서 너무 복잡하게 얽혀있었죠. 그래서 블로그를 시작하고 글을 정리하는 기회로 삼고 있습니다. 부동산 경매와 관련한 전체적인 지도를 완성하기 앞서 밑그림으로 ‘송사무장’님의 책을 선택하였습니다. 직접 집필 외에도 감수를 하며 많은 저자분들의 책을 도와주셨더라구요.

경매에 대한 전체적인 절차나 이론은 같지만 그 안에 있는 사례와 작은 팁들이 중요 포인트가 됩니다. 그렇기에 공통적인 이론과 절차들은 따로 게시물을 만들어서 정리하였습니다. 추가적으로 계속 정보를 모을 예정입니다.

부동산 경매 기본적인 틀부터 알아보자

부동산 경매 사례 기록

저자별 각각의 스타일이 있고 해결 방식도 다릅니다. 책은 가장 좋은 멘토이기에 그 중 잘 맞는 스타일을 따라해보고 자신만의 스타일을 만드는 것이 중요하죠. <송사무장의 부동산 경매의 기술>에서는 어떻게 문제를 해결해 나갈까요?

사례 기록 <소유권 이전 임차인기준>

  1. ㅇㅇ은행 근저당 말소기준권리 (2005.10.28)
  2. 임차인 A, 주민등록전입일 (2003. 10. 13)
    • ㅇㅇ은행 말소기준권리보다 임차인A 대항력 있음.
  3. 채무자의 이름이 임차임A와 동일. (A는 전 소유자, 채무자, 현 임차인임)
  4. A의 전입일은 ㅇㅇ은행 말소기준권리보다 앞서지만 소유권 이전 (2006. 12. 28).
  5. 따라서 임차인 지위 기준 날짜 (2006. 12. 29)
    • 전소유자가 임차인이 될 경우 대항력 발생 시기는 소유권 이전 다음 날.

사례기록 <위장 임대차>

  1. 낙찰자A, 임대차 관계 없다는 사실 확인 후 낙찰 받음.
  2. 소유자 부인B, 대항력 있는 임차인C이 있으니 보증금 2000만 원 보상 요구.
  3. 서류상 말소기준권리 (1997. 11. 04). 임차인 전입 (1992. 10. 21)
  4. 소유자D에게만 인도명령결정 받음. (임차인C 기각)
  5. 임차인C 임대차계약이 집의 일부만 되어 있다 주장하여 그 부분에 대해서는 강제집행하지 못함.
    • 나머지 부분은 낙찰자 가족이 점유.
  6. 임차인C, 소유자D는 사촌 관계. (소유자D는 ㅇㅇ회사 대표이사. 임차인C는 직원으로 등재.)
  7. 소유자 부인B, 집행관 방문 시 임대차 없다고 진술. 현황조사서에 기록.
  8. 임차인C 소유자D, 사촌관계, 같은 법인 직원 등재, 현황조사서 진술 근거로 인도명령 다시 신청
    • 고소장 작성 (경매방해죄, 사기죄 등 죄목)
    • 대법원 판례 (허위 임대차 주장 징역 10개월)
  9. 소유자들과 대면. 고소장 설명, 전달 후 이사 결정

사례기록 <상가 – 개별경매의 중요성>

병원 다른 낙찰자에게 낙찰. 개별 경매[링크] 진행 중인 상가.

  1. 문구점 낙찰. 문구점 임차인B와 낙찰자A의 임대가격 차이로 재계약하지 않고 명도.
  2. 물건번호4식당 낙찰 (2007.01.16). 병원 낙찰 (2006.07.13)
    • 대항력 없는 임차인의 경우, 낙찰자가 임차인에게 소유권 이전일로부터 부당이득 청구 가능.
    • 문구점 임차인 명도 (모든 물건 매각되는 시점 인도명령 결정 나옴 – 상당 기간 명도 불가
      • 인도명령신청 아닌 명도 소송 (3~6개월 소요)
      • 지속적인 방문, 내용증명 발송 등 적극적으로 어필함. (빠른 명도 가능)
  3. 문구점 뒷편 병원의 원무과로 사용.
  4. 병원 자체를 문구점 위치로 옮김. 현 월세와 동일, 이사비용 낙찰자 부담 조건. (현 병원 낙찰자의 무리한 월세 요구)
  5. 병원 상황은 공단 형성된 위치, 주변에 병원이 없어 독점적.

사건기록 <공매에서 경매로 끝내기>

  1. 유찰이 많은 토지, 공매물건으로 낙찰 받음.
    • 유찰 이유 추측
      • 토지모양이 못생긴 점
      • 단독 농사하기에 수확량이 적음.
      • 공매로 진행되었다는 점
    • 낙찰 이유
      • 합치기 가능한 물건으로 판단
  2. 토지를 매수할 사람이 없음.
  3. 경매로 매각

사례 기록 <다가구 주택 경매>

  1. 다가구 주택 분석 : 총 9가구. 대항력 있는 임차인 3가구. 감정가격 반값으로 유찰되어 있음.
  2. 매수인처럼 보이며 중개업소에서 주변 매물 파악. (시세 파악용으로 두 곳 이상 방문)
  3. 건물 리모델링이 다 끝나지 않았지만 추가 공사로 충분히 가치 올릴 수 있을거라 판단함.
  4. 주변 사람들을 통해 공사 중단 후 공사업자들이 점유하고 있지 않다는 것 조사.
  5. 건물 내부 조사 후 유치권 성립 여부 확인
  6. 선순위 임차인 총 3명 (실제 대항력 있는 임차인 1, 부부가 따로 전입신고2). 인수 금액 900만 원
  7. 현장을 다녀간 사람 없고 중단된 건물, 대항력 있는 임차인 있어 경쟁자 없을거라 판단함. 최저가에 900만원 더 써서 단독낙찰 받음.
  8. 소유자 상황 : 노후화된 건물 판매 어렵자 리모델링 후 매도 계획 있었음. 공사 도중 세입자의 보증금 요구, 공사비 대금 등 자금 압박 받고 있음. 세입자의 보증금 반환 소송으로 경매로 넘어간 상황.
  9. 소유자의 경매 취하로 요구로 합의금 받으려 했지만 다 내지 못하고 물러남.
  10. 잔금 치르고 세입자 명도 위해 임차인 만남. 하지만 개별 방문 통보만 함.

경매를 하다보면 여러 가지 하자 있는 물건들을 접하게 된다. 하수는 현재의 흉측한 모습을 보고 피하지만, 고수는 이런 하자 있는 물건을 멋지게 바꾸어 부동산에 새 생명을 불어 넣어주고 더불어 수익까지 가져가는 것이다

출처 <송사무장의 부동산 경매의 기술> 송희창

<송사무장의 부동산 경매의 기술> 3줄 요약

1. 부동산 경매의 기본을 잡는데 큰 도움이 되었다.

2. 저자의 많은 팁들이 있다. 필요한 부분을 정리하였고 더 디테일한 부분은 책을 읽는 것을 추천한다.

3. 경매를 결정하는 것은 얼마나 많이 아는지, 어떻게 협상을 할 수 있는지, 이 모든 것을 어떻게 조합해 새롭게 응용하는지에 따라 달라진다.

Leave a Reply