부동산 경매 위장임차인을 조심하라! 위장임차인을 해결하는 4가지 방법

부동산 경매에서 권리분석(부동산 경매 권리분석 4단계로 끝내기🔗) 을 할 때 중요한 부분 중 하나는 임차인에 관련한 권리입니다. 종종 가짜로 임차인 행세를 하며 배당금을 챙겨가려고 합니다. 때문에 해당 물건의 임차인이 정확한지 확인이 필요합니다. 그렇다면 어떻게 구별할 수 있는지, 또 위장임차인이라는 것을 알았다면 어떻게 대처해야 하는지 알려드립니다.

위장임차인이란?


위장임차인은 실제로 거주하고 있지 않으면서 권리를 주장하는 가짜 임차인을 말한다.
위장임차인의 목적은 소액보증금 최우선순위배당을 노린다. 대항력 있는 임차인으로 위장되어 경매가 진행될 경우 매수자(낙찰자)가 임차보증금을 인수해야하는 문제가 생긴다.
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위장임차인 유형

  1. 권리 신고를 하지 않은 진짜 임차인
  2. 전입만 되어 있는 위장 임차인
  3. 전입신고로 대항력만 갖춘 무상 임차인

즉, 1️⃣ 고의로 적극적으로 위장임차인 행세를 하는 경우와 2️⃣ 실무상 어쩔 수 없이 위장 임차인이 되는 경우로 나뉜다.

위장임차인, 어떻게 구별할까?


주변 시세에 비해 현저히 차이 나는 보증금의 세입자가 있다면 의심해보아야 한다. 또한 임차인의 전입 일짜가 의심이 드는 경우도 있다. 집주인과 연관이 있을 수 있기에 주변 상황을 따져보거나 집주인의 의도를 파악해 보는 것이 중요하다.

선순위 위장임차인 해결 방안


1️⃣ 증거자료 수집

– 은행에 제출된 무상임차인각서
– 가족관계증명서 (소유자와 친인척관계 알 수 있도록)
– 법인등기부등본 (점유자와 소유자/채무자와 동일 법인에 재직한다는 증빙 서류)
– 점유자에게 불리한 진술하거나 사실 관계 부인한 녹취록 등

2️⃣ 협상

적정 이사비 요구

  • 많지 않은 이사비 요구할 경우 지급하고 마무리 가능.

과도한 이사비 요구

  • 민사소송으로 월 임대료 상당의 부당이득청구, 명도 청구 가능하다.
    상황에 따라서는 경매방해죄, 강제집행 면탈죄, 사기죄, 사문서위조죄, 협박죄 등으로 고소 할 수 있다.

3️⃣ 인도명령신청

증거자료가 충분한 경우 인도명령신청서와 함께 첨부하여 법원에 제출, 인도명령결정도 가능하다. 이후 강제집행절차도 가능.
➡️ 최대한 협상을 통한 방법이지만 내용증명, 명도소송, 형사고발 등으로 점유자에게 인지 시킨 후 적정 이사비 협상이 필요하다.

4️⃣ 명도소송

소송 절차에서 임차인이라고 주장하는 자에게 요구할 사항
– 임대차계약서
– 보증금 지금에 관한 영수증
– 은행거래명세
– 중개업자를 증인 신청하여 심문 절차 요구 가능 (임대차 계약서상 공인중개사 직인이 있는 경우)


끝.

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