부동산 경매 인도명령제도 알아보기

부동산 경매에서 가장 어려움을 겪는 부분은 바로 명도입니다. 경매에서 법은 낙찰자에게 유리하게 작용합니다. 어떻게 하면 조금 더 수월하게 명도를 할 수 있을까요? 낙찰자를 보장해주는 인도명령과 강제집행을 알아봅시다.

인도명령


인도명령대상

  • 채무자 및 소유자
  • 전액 배당받는 선순위 임차인
  • 경매 개시일 이후 모든 대항력 없는 점유자
    (채무자 소유자의 동거가족, 상속인, 피고용인, 점유보조자, 집행방해를 적으로 채무자와 공모한 점유자, 채무자가 법인일 경우 법인의 직원 등)
    *대항력 있는 임차인, 유치권자는 인도명령 불가.

인도명령절차

1. 인도명령신청

(잔금 납부일로부터 6개월 이내 가능. 이후 명도소송으로 「민사집행법 제136조 제1항」)

  • 잔금 납부와 동시에 신청하는 것이 좋다. (법무사사무소에서 소유권 이전 시 서비스차원에서 해주기도 함)
  • 인도명령결정 받아두면 강제집행은 6개월 경과해도 가능.

2. 인도명령 심리 및 심문

  • 점유자가 인도명령 대상자 해당 여부 자료 불분명한 경우 심문기일 지정, 낙찰자와 점유자의 의견 청취 후 인도명령결정 가부 결정.
  • 저유자가 심문기일 출석하지 않으면 특별 사유 없는 것으로 간주. (유치권, 대항력 있는 임차인 지위 모호한 경우 심문기일 지정.

3. 인도명령결정

(약 2주일 내. 단, 임차인의 경우 배당기일 이후 인도명령결정 해주는 것이 법원의 관례)

4. 이후 강제집행 단계

Tip. 팁!

  • 경매법원은 인도명령에 대해 적극적으로 판단하지 않으므로 낙찰자의 철저한 자료 준비가 중요함.
  • 특수한 경우 (유치권, 선순위임차인 등) 인정이 안되는 이유를 법적으로 설명, 판사나 사법 보좌관이 이해할 수 있도록 작성. 판례첨부

인도명령결정

임차인의 경우 배당기일 지정되면 다음날 인도명령결정. (임차인이 배당받기 전 강제집행 당하지 않게 하려는 법원의 최소한의 배려)

인도명령결정 후 송달 방법
(관할법원 집행관 사무실 방문) 인도명령결정문 정본, 송달증명원, 강제집행신청서 제출.
– 점유자가 일부러 송달 기피, 일정 지연시키는 경우 있음.

Tip. 팁!

  • 인도명령결정문 제대로 송달되지 않은 경우, 점유자가 주소 옮긴 지역으로 주소보정, 재송달 신청 혹은 집행관에 의한 특별송달신청, 발송송달 통해 송달하게 됨. (법원마다 차이 있으므로 주의!)
  • 협상할 사람과 오래 대화 X. 법적인 조치도 준비해야 함.
  • 특별송달 신청 시 처음부터 통합송달로 신청이 더 신속한 방법. (주간 송달 실패 시 야간 혹은 휴일 송달 신청해야 하기 때문)

인도명령 외 명도를 위한 보조 방법

점유이전금지가처분 신청

(1주일 내 결정문 나옴)
해당 부동산의 점유이전을 타인에게 금하게 하는 보전처분. (신청 당시 점유자, 강제집행 전 제3자에게 점유이전 하더라도 다시 인도명령 받을 필요 없음. 승계집행문 부여 받아 강제집행 가능.)
가처분 집행 시 집행관이 해당 부동산 건물 내부에 가처분 결정문 부착. (점유자에게 심리적 부담감 줌. 문이 잠겨 있을 경우 강제 개문
    - 집행관, 증인 2명, 신청자(낙찰자)가 열쇠수리공과 함께 해당 부동산 방문
    - 점유자 있다면 - 가처분결정 공문 전달 / 점유자 없다면 - 개문 후 점유자 맞는지 확인 후 결정문 두고 나옴.

점유이전금지가처분

  1. 부동산 점유이전금지가처분 신청서 작성
  2. 송달 예납금 입금
    등기부등본, 매각허가결정문, 전입세대열람을 첨부하여 1에서 작성한 부동산점유이전금지가처분 신청서를 관할 법원에 제출하고 송달료를 납부하면 신청이 완료됩니다.
  3. 보증보험 보증서 제출
    신청서 제출 후 일주일 전후로 담보제공명령원을 받게 됩니다. 이것을 지참하여 서울보증보험 사무소에 가서 보증서를 발급받아 보험료를 납부하고 법원에 제출합니다.
  4. 결정문 송달
    몇일 안에 결정문을 받게 되면 점유이전금지 강제집행을 신청해야 합니다. 결정문의 효력 기간은 2주이므로 이 기간 안에 신청해야 하며, 송달까지는 최대 일주일 정도 걸립니다.
  5. 점유이전금지가처분 집행
    강제집행과 거의 동일한 방식이므로 점유자에게 상당한 압박을 줄 수 있습니다. 집행관, 증인 2명, 신청자 이렇게 총 4명이 열쇠 수리기사를 대동하여 강제로 문을 열고, 집 내부에 결정문을 부착합니다(점유자가 순순히 문을 열어줄 경우 직접 전달하면 됩니다). 여기까지 진행되면 대다수의 점유자는 순순히 이사를 할 수밖에 없습니다.

내용증명 발송

부동산 경매 내용증명 작성 방법 / 보내는 방법 / 내용증명양식🔗

  • 법적 절차에 대한 내용
  • 법적 절차 진행하며 발생한 비용 청구 내용
  • (세입자의 경우) 무단거주에 따른 부당이익으로 재산 압류 될 수 있다는 내용

끝.

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