부동산 경매 취하, 더 많은 기회 만들어내기

경매 물건을 분석하고 입찰을 하려고 했는데 갑자기 경매 취하가 되었다면? 굉장히 허탈하고 아쉬운 마음이 들겠죠. 이처럼 종종 취하되는 경우가 있습니다.
직접적으로 경매 투자와는 관련이 없겠죠. 하지만 경매에 관한 지식을 확장하는 의미로 참고하시면 좋겠습니다. 취하에 대해서 알아보고 취하 원인, 이유에 대한 내용을 담고 있습니다.

부동산 경매 취하란?


경매를 취하한다는 것은 해당 경매를 취소하는 것입니다. 즉, 경매가 발생한 원인이 소멸한 경우 경매를 진행할 필요가 없게 됩니다. 이때 경매 신청자는 경매 취하를 통해 해당 물건의 경매 진행을 중지할 수 있습니다.
물론, 경매가 진행되어 낙찰자가 정해지더라도 취하가 가능합니다. 다만 낙찰자의 동의를 얻어야 합니다. 아래에서 더 자세하게 알아보겠습니다. 낙찰 후 경매 취하🔗

경매신청 취하권자

경매 신청 취하권자는 당연히 경매 신청인만이 취하할 수 있습니다. 하지만 지위가 다른 사람에게 이전된 경우에는 해당 승계인만 취하가 가능합니다.

임의경매절차가 개시된 후 경매신청의 기초가 된 담보물권이 대위변제에 의하여 이전된 경우에는 경매절차의 진행에는 아무런 영향이 없고, 대위변제자가 경매신청인의 지위를 승계하므로, 종전의 경매신청인이 한 취하는 효력이 없다(대법원 2001마2094 결정).

경매 신청 취하, 원인


경매는 돈을 빌린 사람이 빚을 갚지 못해 이를 변제하기 위해 진행되는 절차입니다. 때문에 경매 신청을 취하하는 원인도 비슷한 맥락을 보입니다.

바로 ‘경매 진행 중 채무자가 빚을 갚은 경우’가 되겠지요.

입찰자 입장에서는 이미 물건 분석이 끝났을 때 갑자기 취하되는 경우가 발생한다면 허탈한 마음이겠죠. 그렇다면 취하 가능성이 보이는 물건은 어떤 특징이 있을까요?

  1. 부동산 시세에 비해 채권액이 현저히 낮지만 경매에 나온 경우.
    • 채권액이 낮은 경우 돈을 갚아야 할 채무자는 빚을 갚는 방향으로 선택을 하겠죠. (물론 채권액을 변제할 능력이 있고, 부동산 가치가 더 상승할 여유가 있는 조건입니다.)
    • 때문에 부동산 시세와 채권액(경매 신청자의 금액)를 비교해보는 습관도 중요합니다.
  2. 경매신청 채권자가 개인인 경우.
    • 대부분의 경매 신청한 채권자는 법인입니다. 하지만 개인인 채권자가 경매 신청을 했을 경우에는 취하할 가능성을 염두해야 합니다.
    • 무조건 경매를 진행시키려는 마음보다는 경매 신청을 통해 채무자에게 압박을 주는 용도로도 사용되기도 합니다.

그렇다고 위 조건이 드러나는 물건에 대해서는 쉽게 포기하는 것은 금물입니다. 물론 열심히 분석하여 입찰했는데 취하될 경우 허탈하겠죠. 하지만 해당 물건이라고 모두 취하되는 것도 아니고 뜻밖의 기회를 잡을 수 있습니다. 이 또한 경험으로 남길 수 있습니다.

경매 신청 취하 조건


경매 신청 취하 시기

취하할 수 있는 시기는 매수인(낙찰자)가 경락대금을 지급하기 전까지 가능합니다.

1️⃣ 매수신고 전 취하하려는 경우

경매 신청인은 매수 신고가 있기 전까지는 다른 사람에게 동의가 필요 없이 임의로 취하할 수 있습니다.

2️⃣ 매수 신고 후 취하하려는 경우

낙찰이 된 후 경매를 취하려는 경우는 조금 더 복잡합니다. 이미 낙찰된 상태이기에 최고가매수신고인, 낙찰자, 차순위매수신고인의 동의를 받아야 합니다. (민사집행법 제93조 제2항)

하지만 최고가매수인 동의 없이도 취하가 가능한 경우도 있습니다.

이외의 배당을 요구한 채권자는 취하할 때 동의가 필요 없습니다.

경매신청 취하 방법


경매 물건이 취하는 집행 법원에 신청하면 됩니다. 서면, 구두로도 가능하지만 구두로 한 경우에는 조서를 작성하여야 합니다.

부동산 경매 취하 더 많은 기회로 만들기


경매가 취하되는데 낙찰자는 비교적 손쉽게 이득을 볼 수 있는 경우도 생깁니다. 아래의 사례를 통해 알아보겠습니다.

1️⃣ 경매 신청자가 최고가매수신고인에게 취하동의서를 가지고 올 경우

낙찰이 되어 낙찰자가 나왔을 경우에 취하하기 위해서는 최고가매수신고인에게 동의를 구해야 합니다. 이때 낙찰자가 빠른 이익을 원한다면 수고비를 받고 취하동의서를 작성하는 것도 방법입니다.

  • 취하 동의서를 작성했지만 잔금 지금 기일까지 취하되지 않았다면 잔금 납부하는 전략도 가능합니다.

추가적으로 강제경매 취하 시 더 높은 수고비를 요구할수도 있습니다.
강제경매 취하 시에는 채무자가 채권을 갚았다는 소송을 통해서 확인해야 하기 때문입니다. 그렇기에 경매 취소를 원하는 것이지요.


끝.

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