부동산 경매 현장 조사 방법 3가지

현장 조사의 중요성


많은 부동산 전문가들은 현장 조사를 항상 강조합니다.

과거에는 무조건 현장에 직접 가서 정보를 알아올 수 밖에 없었습니다 . 하지만 최근에는 온라인에서 손가락만 까딱하면 대부분의 정보를 얻을 수 있습니다. 특히 로드뷰로 주변의 환경을 둘러 볼 수 있죠.

하지만 직접 가서 현장을 둘러본다는 것은 손품팔기(온라인 검색)에서는 볼 수 없었던 부분을 캐치할 수 있습니다. (물론 철저한 준비를 통한 현장 조사는 필수이죠.)

  • 건물에 금이 갔다거나
  • 주변 환경이 시끄럽다거나
  • 채광이 좋지 않다거나
  • 등등

아무리 중요성을 강조하더라도 무턱대고 현장조사를 나갈 수는 없습니다. 반드시 체크해야 할 항목을 만들어 확인하고 현장조사를 다녀왔다면 기록을 해야 하는 것을 추천합니다.

그렇다면 본격적으로 현장 조사 방법에 대해 알아보겠습니다.

현장 조사 방법


현장 조사 방법은 크게 3가지로 나뉩니다.

  1. 사전 준비
  2. 본격 현장 조사
  3. 현장 조사 후 기록하기

1️⃣ 사전 준비

  1. 입찰부동산의 전입세대 열람 (대항력 여부 확인)
    전입세대열람원은 온라인으로 불가하기에 반드시 필요 서류 및 준비물을 챙겨가야 한다.
    Tip. 팁! 세대 합가 반드시 확인!
  2. 현장 지도 준비, 주요 거점 (동선) 등 점검.
  3. 포털 사이트를 통해 매물 현황을 정리하고 시세 추이를 파악하기.
  4. 주변에 방문할만한 부동산 확인하기

2️⃣ 현장 조사

  1. 현장 방문 시 서류와 다른 점을 대조한다.
  2. (가능한 머무는 시간을 낮부터 밤까지 잡고 살펴본다.)
  3. 도로 상황과 건물의 방향, 동선, 주변 환경, 시설의 정도 등을 유심히 살펴본다.
    1. 토지 – 진입로 여부, 건축허가 가능한지, 기존 소유주 주어진 조건 그대로 승계 되는지 등
    2. 건축물 – 주소, 현황 일치 여부 확인 필요 (공부상 근린생활시설, 현황은 주거용 등 – 대출 어렵고 임대, 매매도 수월하지 않음.)
  4. 현지 주민과의 대화를 통해 분위기를 파악할 수 있다.
    Tip. 팁! 사람 통해서 알아보기를 습관화해야 한다. 두려워하지 말기!
  5. 공인중개사 방문을 통해 현지의 시세 상황, 분위기를 파악한다.
    • 급매물, 매수/매도/전세/월세 가격 따로 알아보기

3️⃣ 현장 조사 후

  1. 임장 후기 기록을 통해 정리한다.
  2. 상가 – 임대가격 정확히 계산해야 함.
    적정 매매가격 : 현금 투입대비 임대 수익률. 수익률 4~6.5% 금액으로 결정.
    관리비 차이가 크기에 고려대상 (관리비 너무 높을 경우 세입자 구하기 힘들고 월세가격 높게 책정될 수 밖에 없음)

현장 조사 알아보아야 할 부분

단기 투자 시

  1. 경매 나온 부동산의 소유자 혹은 점유자가 경제활동을 지속적으로 하고 있는지
  2. 경매 물건을 되살 후보자가 해당 지역 지인이 많은지 여부 파악하기.

주변 지인에게 자금 빌려 되살 수 있음.

  1. 경매 물건 소유자 인척이 해당지역 다른 부동산 보유하고 있는지 여부 파악하기.

현장조사 시 유의할 점


현장 결점 찾기 

  • 도시가스 설치여부, 방수공사, 화재 발생 여부, 채광, 건물 노후도, 세대당 주차공간 확보 여부 등
  • 유해, 혐오시설 확인 (납골당, 쓰레기 소각장, 화장터, 축사, 장례식장, 철탑, 군용비행구역, 군부대사격장 등)

점유자 확인

  • 선순위 위장 임차인, 유치권자 등 확인 필요.

➡️ 점유자, 이해관계인에 대해 최대한 세세한 정보를 알아내야 함.  

➡️ 특히, 단기투자 시 경매물건과 관련한 주변 사람들에 대해서도 조사를 충분히 하여야 함. (상대에 대해 많이 알수록 성공 가능성 증가)

Tip. 팁!  세대 합가 반드시 확인!

연체된 공과금 확인

  • 상가 연체 관리비 

➡️ 체납된 관리비 고려하여 낙찰 받아도 점유자가 영업, 거주하며 관리비 연체된 경우 낙찰 후 관리사무소 업무상 과실 부분 짚어가며 관리비 조정 필요하다. 

  • 낙찰 후 등기부등본 가지고 기관 방문, 전화 연락 – 소유권이전등기 후 발생한 요금에 대해서만 납부.
  • (빌라, 연립주택, 단독주택 등) 수도, 전기 시설 개별로 되어 있는지. 방수, 마감공사 확인 필요.
    • 추가공사 필요시 공사비 감안, 입찰가격 적어야 함.

농지취득자격증명원 발급 여부 (입찰 전 반드시 확인)

(지목 전, 답, 과수원) 낙찰 후 1주일 이내 농지취득자격증명 제출해야 매각허가결정 받을 수 있음.

  • 농지 – 매각물건명세서 내 특별매각조건 ‘농취증 미 제출시 보증금 몰수’ 확인 필요
  • 지목은 전, 답이지만 현황은 도로, 건물 등이 있을 경우 입찰 전 해결 가능한지 여부 확인 필요. (토지이용계획확인원 1,2,3종 주거지역 되어 있을 경우 농취증 발급받지 않아도 등기 가능)
  • 낙찰 받은 당일 농취증까지 신청해야 함. (농지 소재 지역의 시군구 읍면에서 진행) – 입찰영수증. 최고가매수인증명서

Tip. 팁!  

허름한 모습이어도 신축이지만 공실 있는 부동산보다 좋을 수 있다.  

누가 쓰고 있는지  

어떻게 사용되고 있는지  

상대에게 정말 필요한 부동산인지 전체적인 상황을 파악해야 한다.


끝.

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