부동산 경매 흐름잡기 목차
1️⃣ 부동산 경매 준비하기
부동산 경매는 정해진 절차나 틀이 있다. 그렇기에 기초적으로 알아야 할 부분은 한정적이라 할 수 있다. 하지만 분명 복잡하게 얽혀있거나 고려해야 할 부분이 발생한다.
때문에 전체적인 구조를 알고 대응해야 한다. 한 가지 개념을 보더라도 그와 연관된 내용도 함께 고려해야하는 것이다.
이번 게시물은 본격적인 부동산 경매에 대해 개념을 정리하기보단 전체적인 로드맵을 만들기 위한 목적으로 만들었다. 그렇기에 책에서 목차와 같은 역할로 보면 되겠다. 다만 책과 한가지 다른 것은 쉽게 링크를 타고 넘어가서 내용을 볼 수 있다는 것이다.
활용하는 방법은 1️⃣ 이 게시물을 기반으로 부동산 경매에 대한 기본적인 흐름을 잡으면 된다. 2️⃣ 순서대로 나아가되 필요한 부분은 링크를 통해 읽어나가면 된다. 3️⃣ 물론 전체적인 그림이 잡혀있다면 순서는 크게 상관 없다. 4️⃣ 필요한 부분을 찾으면 된다. (책을 읽는 방법과 동일하다.)
(사실 직접 공부하기 위한 목적도 있기에 지속적으로 업데이트 할 예정이다. 물론 사례도 추가할 예정.)
✅ 부동산 경매, 들어가기 전에
첫번째 단계에서는 본격적으로 부동산 경매에 대한 내용을 보기보다는 부동산 경매가 왜 필요한지 알고 전반적인 구조를 훑는 것이 필요하다. 정해진 법을 가지고 주어진 환경에 어떻게 창의적으로 활용하냐에 따라 경매의 수익률이 달라질 것이다.
- 부동산 경매에 대해 알아보자 [[부동산 경매 알아보자]]
- 왜 하는 것일까?
- 위험하진 않을까?
- 부동산 경매의 장단점은 무엇이고 어떻게 활용할 수 있을까?
- 부동산 경매에 필요한 것들
- 부동산 경매 용어 정리 – 부동산 경매 용어 정리🔗
- 부동산 경매 관련 서류 [[부동산 경매 관련 서류]]
- 부동산 경매 관련 사이트 [[부동산 관련 사이트, 어플리케이션]]
- 부동산 경매 법원경매사이트 – 부동산 경매 법원경매사이트 200% 활용하기🔗
- 부동산 경매, 흐름을 익히자
- 경매 개시 전 법원 절차 – 부동산 경매 개시 전 법원 절차 4단계🔗
- 부동산 경매 신청하는 경우 – 부동산 경매 신청하는 경우🔗
- 부동산 경매 법원 내 진행 절차 – 부동산 경매 법원 내 진행 절차 10단계🔗
- 경매 개시 전 법원 절차 – 부동산 경매 개시 전 법원 절차 4단계🔗
2️⃣ 부동산 경매 물건 검색하기
물건 검색하기 (손품)
아무리 좋은 입지의 시세보다 싼 가격의 물건이 있더라도 물건을 분석하는 것이 관건이다. 겉보기엔 좋아보여도 권리상 복잡하게 얽혀있다면 오히려 비싼 가격에 낙찰 받았다고 할 수 있다. 때문에 입찰 전에 꼼꼼한 물건 분석은 필수이다.
[[부동산 관련 사이트, 어플리케이션]]을 통해서 다양한 정보를 얻을 수 있다. 먼저 손품으로 분석하는 방법을 알아보자.
부동산 시황 알아보기
부동산 경매 뿐만 아니라 부동산에 대한 전반적인 시황을 알아야 한다. 가치 있는 곳에 경매라는 방법을 활용하여 비교적 저렴한 가격에 낙찰 받는 것이 목적이기 때문이다.
- 지역 알아보기
- 경제 분석하기
부동산 경매 물건 분석하기
경매 물건을 분석하면서 가장 중요한 부분이다. 부동산 경매에 입찰 받기 전 대부분의 분석은 끝내고 각 변수에 맞게 대응할 준비를 해야 한다. 그래야 가치에 맞는 가격을 결정할 수 있고 추후에 낙찰 받았을 경우 문제에 대한 대응이 가능하다.
1. 경매에 앞서 좋은 부동산 찾기
부동산의 입지나 환경을 알아보는 것은 기본이라 할 수 있다. 다음 게시물을 통해 고려해야 할 부분을 체크할 수 있다.
- [[부동산 경매 물건 찾기 기본]]
단지 경매 뿐만 아니라 부동산이라는 전체적인 분야에서 필요한 부분이기에 입지, 환경을 분석할 때 사용가능하다.
2. 부동산 경매 물건, 전체적으로 살펴보기
본격적으로 부동산 경매 물건에 대해 찾아보자. 유료 경매 사이트를 활용하는 것이 편하지만 기본적으로 ‘법원경매사이트’에 있는 정보를 기반으로 활용하면 된다. 기본 정보를 일회성으로 확인하기 보다는 습관을 통해 지속적으로 업데이트 하는 것도 중요하다.
- 부동산 경매, 물건 찾아보기
- [[부동산 경매 법원경매사이트 활용하기 #부동산 경매, 물건 기본정보의 중요성]]
- 부동산 경매 물건 검색 생활화하기 (루틴) + [[부동산 경매 시세조사]]
3. 경매 물건 자세하게 파고들기
괜찮은 입지에 나쁘지 않은 가격에 경매 물건이 올라왔다면 해당 물건에 있는 권리에 대해 확인하는 것은 필수다. 복잡하지 않은 권리라면 어렵지 않게 입찰이 가능하겠지만 그만큼 수익률적인 측면에서는 만족스럽지 못한 경우가 있다. 복잡할수록, 남들이 찾기 어려운 해결책을 찾을수록 더 높은 수익률을 기대해볼 수 있다. 하지만 무조건 수익률보다는 본인의 실력에 맞는 난이도를 입찰해야 한다.
- 부동산 경매 권리분석 부동산 경매 권리분석 4단계로 끝내기 🔗
- 말소기준권리 부동산 경매 말소기준권리 4가지 (최선순위권리) + 인수되는 권리 알아보기🔗
- 등기부등본 (등기사항전부증명서) 알아보기🔗
- 상가임대차보호법 [[부동산경매 상가임대차보호법]]
- [[상가임차인 우선변제권 & 최우선변제권]]
- 대항력
부동산 경매 대항력 알아보기 (배당 받기 위한 3가지 방법)🔗, 대항력, 추가적으로 알아야 할 사항🔗 - 위장임차인 부동산 경매 위장임차인을 조심하라! 위장임차인을 해결하는 4가지 방법🔗
- 부동산 경매 배당 – 부동산 경매 배당 알아보기🔗
- 인수할 권리 있을 경우 해결책 (사례)
- 말소기준권리 부동산 경매 말소기준권리 4가지 (최선순위권리) + 인수되는 권리 알아보기🔗
4. 감당할 수 있는 물건인가?
아무리 좋은 물건이라도 현실적으로 나에게 맞는 물건을 선택해야 한다. 자금이 부족하더라도 대출을 쓰면되겠지 하는 마인드는 위험하다. 물건의 정확한 시세조사부터 시작하겠지만 현재 사용 가능한 자금 확보, 대출 여부를 꼭 확인해야 한다.
- 경매 자금 계획하기 [[경매 투입 비용 (자금 계획하기)]]
- 시세조사 [[부동산 경매 시세조사]]
- 경락잔금대출
물건 검색하기 (발품)
지금까지 온라인에서 물건을 검색했다면 본격적으로 현장을 살펴보아야 한다. 서류를 통해 확인 내용이 현장과 일치하는지, 현장에서만 확인할 수 있는 부분은 어떤 것이 있는지 등 체크해야 한다.
임장을 가서 확인해야 할 부분은 체크해두고 각 항목에 대한 기록을 통해 정보를 수집해나가는 것이 현장 임장의 목표이다.
- 현장조사
- [[부동산 경매 현장 조사 방법]]
- 서류-현장 대조
- 현장 체크리스트
- 부동산 경매 임장 리포트 [[부동산 경매 임장 리포트 ]]
- 물건 조사 리포트
- 현장조사리포트
3️⃣ 본격 부동산 경매 참여해보기
지금까지 입찰에 뛰어들기 전에 물건을 검색하고 분석하는 방법을 알아보았다. 제대로 된 분석이 있다면 분명 입찰도 어렵지 않다. 다만 실수가 발생하는 경우가 생기기에 항상 조심하며 입찰에 참여하면 된다.
입찰 전
입찰 전 확인해야 할 필수 사항들 [[부동산 경매 법원 입찰 전 필수 확인!]]
- 입찰 전 체크해야할 서류 & 항목들
- 입찰 준비물
입찰 당일
부동산 경매 법원 내 진행 절차 – 부동산 경매 법원 내 진행 절차 10단계🔗
- 경매 기본 입찰 절차 & 팁
- 주의사항 [[부동산 경매 입찰 시 주의사항]]
- [[부동산 경매 낙찰 후 대금 미납하는 경우]]
- [[차순위 매수신고]]
- 체크리스트
==낙찰 되기 전 꾸준한 반복==
물건 검색 ↔️ 입찰
쉽게 낙찰을 받기 어려울수도 있다. 때문에 낙찰되지 않았다는 상실감보다는 다시 다른 물건을 찾아보고 입찰하는 과정을 즐겨야 한다. 마인드에 관한 부분이기에 계속 관리가 필요하다.
4️⃣ 낙찰 후 준비할 절차
낙찰을 받았다면 바로 기쁨의 순간은 즐기되 바로 다음 스텝을 준비해야 한다. (경매 절차는 아직 끝나지 않았다.)
낙찰 직후 바로 확인하고 진행해야 할 절차는 다음과 같다.
낙찰 직후
[[부동산 경매 낙찰 후 명도까지 준비 사항 #낙찰 후 서류 열람]]
- 낙찰 후 서류 열람
- 농지취득증명원 (농지의 경우)
- 잔금납부 (보통 낙찰 후 2주 뒤)
- 소유권이전등기
낙찰 후 준비해야 할 사항들에 대한 자세한 내용은 해당 게시물에 작성해 두었다.
입찰 전 대출에 대해 알아보긴 하였지만 본격적으로 대출을 받기 위한 단계이다.
경락잔금대출은 어떤 방식으로 운영이 되고, 함께 진행할 절차는 무엇이 있는지 알아보자.
[[경락잔금대출]]
명도
대부분 경매에서 어려움을 겪는 부분은 명도이다. 아무래도 사람을 상대로 진행해야 하기에 마음대로 되지 않기 때문이다.
기본적인 원칙이라고 한다면 점유자의 마음을 헤아리는 것이다. 제대로된 분석을 통해 낙찰 받은 물건이라면 법적으로는 낙찰자에게 유리한 입장이다. 때문에 본인이나 점유자에게 서로 좋은 방향으로 분위기를 이끌어낸다. 다만 법적인 절차나 고지는 필수이다.
법적으로 냉정하게, 과정은 인도적으로.
- [[부동산 경매 명도]]
- 부동산 경매 내용증명 부동산 경매 내용증명 작성 방법 / 보내는 방법 / 내용증명양식🔗
- 부동산 경매 인도명령 부동산 경매 인도명령제도 알아보기🔗
- 부동산 경매 강제집행 부동산 경매 강제집행 (절차 / 비용 / 필요서류) 알아보기🔗
- 점유자 방문
등기 - [[부동산 인테리어]]
- [[부동산 경매 명도 후]]
5️⃣ 특수물건
부동산 경매 입찰 전 분석을 할 때 고려해야할 사항이다. 난이도가 있는 물건이 대부분이기에 꾸준한 공부가 필요하다.
- 유치권 [[부동산 경매 유치권]]
- 지분부동산
- 법정지상권 [[부동산 경매 법정지상권]]