부동산 분석을 위한 가장 중요한 요소는 무엇일까요?
뉴스나 커뮤니티 소식 등을 통해 얻은 정보들은 가공된 정보입니다. 이와 같은 정보로도 분석이 가능합니다. 하지만 신뢰도가 떨어집니다.
때문에 반드시 해당 정보의 원천을 찾아서 신뢰도를 높여야 합니다. 추가적인 자료 분석 능력도 키울 수 있죠.
뿐만 아니라 정확한 수치로 표현된 자료로 분석하는 것이 가장 좋습니다.
근원자료를 얻는 방법은 다음과 같습니다.
- 국토교통부나 각 지자체 홈페이지에서 향후 계획서를 통해 알 수 있습니다.
➡️ 전반적인 계획에 관해서 파악할 수 있습니다. - 부동산 정보 제공 사이트에서 제공하는 데이터를 확인할 수 있습니다.
➡️ 기간별 정확한 수치를 확인합니다. 이를 통해 향후 방향에 대한 시나리오를 그려볼 수 있습니다.
이번 게시물에서는 광역 범위로 부동산 정보를 비교 & 분석해보려고 합니다.
부동산에 관심이 있다면 알만한 정보들도 있습니다. 당연하고 뻔한 정보라도 정확한 데이터를 수집하기 위해 작성하였습니다.
부동산 광역 단위 지역분석, 무엇을 알아볼까요?
시세 비교
매매
시세비교를 위해서 [부동산 지인]을 활용하였습니다. 해당 시세 기준은 2024년 3월 기준입니다.
서울은 단연 높은 집값을 보이고 있습니다. 경기도, 세종시, 제주가 2순위를 자리 잡고 있습니다.
이후 3순위로 인천광역시, 대전광역시, 부산광역시로 구성되어 있습니다.
4순위 – 대구광역시, 울산광역시, 광주광역시
5순위 – 경남, 충북, 강원도 순으로
6순위 – 충남, 전북, 경북 순으로 줄어듭니다.
전세
전세가도 매매가와 크게 다르지 않은 순위를 유지하고 있습니다.
- 1순위 : 서울 / 경기, 제주, 대전
- 2순위 : 인천, 부산, 세종
- 3순위 : 광주, 울산, 대구
- 4순위 : 충북, 경남, 강원
- 5순위 : 충남, 경북, 전남
인구 비교
인구 수
절대적인 인구수보다는 지역 크기에 따라 순위가 달라집니다. 물론 수많은 지표 중 하나이기에 절대적인 순위는 아닙니다. 단순한 인구 수이므로 해당 지역의 일자리나 학군 등 도시의 매력도를 살펴보아야 하죠.
- 1순위 : 서울 (938만), 경기 (1364만), 부산 (329만), 경남 (325만)
- 2순위 : 인천 (300만) 경북 (255만), 대구 (237만)
- 3순위 : 충북 (159만), 강원 (153만), 대전 (144만)
- 4순위 : 광주 (142만), 울산 (110만), 제주 (67만), 세종 (38만)
- 5순위 : 충남 (213만), 전남 (180만), 전북 (175만)
서울은 면적 대비 많은 인구를 보유하고 있습니다. 도 단위 면적이나 광역시 면적은 대략 비슷하다고 볼 수 있습니다. 다만 세종이나 제주의 경우는 비교적 작은 면적으로 4순위에 들어가 있습니다.
인구 증감률
도시의 수요나 매력도에 따라 지속적으로 유입되거나 나가게 됩니다. 최근 수도권 집중화 (남방한계선), 서울의 집값 상승 등 원인으로 인구는 수도권 중심으로 밀집하게 됩니다.
1년 전 (2023년)과 비교한 인구증감률 입니다. 서울의 집값이 과도하게 상승했고 교통 인프라가 발전함에 따라 수도권으로 생활권이 확장되었습니다.
전반적인 흐름은 서울의 인구수는 지속적으로 감소하고 있습니다. 그에 반해 수도권 지역 (인천, 경기, 세종, 충남)은 조금은 둔해졌지만 지속적으로 상승했던 지역이죠.
그 외의 지역인 대전, 충북, 전북, 전남, 광주, 강원, 경북, 경남, 부산, 울산, 제주는 남방한계선이라고 나올만큼 인구수가 지속적으로 감소하고 있습니다.
그 중 대구광역시는 조금 다른 양상을 보이고 있습니다. 2023년 갑자기 인구 증가가 일어난 것을 볼 수 있는데 이는 주거환경개선으로 인한 인구 증가로 보고 있습니다.
2023년 ‘인구 증가’로 돌아선 위기지역 9곳…비결은 ‘주거환경 개선’🔗 – YTN뉴스
정리하는 글
- 몰릴 수 밖에 없는 수도권
- 시세는 매력도 차이.
- 인구 증가도 매력도 차이.
- 도시가 매력적으로 변화하려면? – 인프라, 일자리, 생활권 등등 사람들이 원하는 것들이 갖춰져 있어야 한다.
➡️ 대구광역시 예시 - 살기 좋은 도시가 된다는 것은 인구가 증가한다. 이에 따라 부동산 가치도 올라간다.
➡️ 이런 곳을 찾아내는 것이 지역분석의 핵심!
최근 뉴스를 보면 쉽게 알 수 있듯이 수도권으로 사람들이 몰리고 남부지역은 지속적으로 인구가 감소한다는 것을 알 수 있었습니다.
시장의 원리로 수요(인구)가 늘어나면 늘어날수록 한정된 자원(부동산)은 가치가 올라가기 마련입니다. 특히 빈부격차가 심해지며 다주택자는 더욱 쉽게 자산을 늘려나가고 무주택자는 점차 어렵게 되어가고 있습니다.
물론 이번 게시물에서는 전국, 광역 단위로 알아보았기에 디테일한 지역의 차이는 볼 수 없었습니다. (지속적으로 포스팅할 예정입니다.) 지역을 세분화하게 되면 조금이라도 주목을 받을 지역에 대해 알 수 있겠죠. 지역 분석의 목적은 바로 이 부분을 발굴해내는 것입니다.
아무리 비싸 보이는 수도권이라도 비교적 저렴한 가격에 매수할 수 있는 부동산이 있습니다. 무작정 지역분석이 아닌 주목을 받을만한 곳인 수도권을 먼저 분석해보는 것이 먼저라고 생각합니다.
효율적인 부동산 지역분석을 위해서는 어떤 지역이 중요하고 주목받고 있는지부터 아는 것이 중요합니다. 물론 개인별로 선호지역이 있겠지만 명확한 기준이 없다면 이 방식을 추천합니다.
끝.