부동산 투자 :: 나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다 – 잭파시(최경천) 1편

이 책의 구성

1장, 300만 원이 전부였던 30대 직장인은 어떻게 부동산 투자를 시작했을까?

 10년간 직장 생활을 하면서도 돈을 쉽사리 모으지 못하는 모습을 본 저자는 투자를 하기로 결심한다. 하지만 초심자의 행운이었을까? 처음 투자에 큰 돈을 벌지만 이후 쉽사리 수익이 나지 않자 장기 투자할 수 있는 부동산으로 옮겨가게 된다.

주식에서도 꾸준한 배당을 주는 건실한 우량주에는 장기투자를 하고, 시세 변동이 높은 성장주에는 단기투자로 접근하는 것이 기본적인 투자법이다.
 서울과 경기도의 아파트를 우량주라고 생각해 한번 보유하면 가능하면 팔지 않으려 했고, 지방 아파트는 단기 투자로 접근해 2년 보유 후 매도하는 전략을 사용했다.

<나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다> – 잭파시(최경천)

저자의 투자 연습

  1. 물건의 매매가, 전세가, 월세가 대략적으로 확인 후 수익률 연구한다.
  2. 부동산 중개소에 대한 이미지를 친숙하게 만든다.
  3. 부동산 투자의 핵심은 정보력, 행동력, 자금력으로 정보, 자금의 레버리지를 얻어야 한다.
  4. 무피, 플피 투자를 통해 가치 절하된 부동산으로 가격이 상승할 물건을 구한다.
    무피: 전세가, 매매가 차익이 없어 매수자의 돈을 들이지 않고 부동산 구매하는 것.
    플피: 전세가>매매가로 매수자가 오히려 돈을 받고 매수하는 것.

갭투자: 전세가 지속적 유지 or 상승한다는 전제하 가능한 투자 방법

  • 과거로부터 전세가가 얼마나 상승했는지

*전세 가격: 소비자물가지수 중 하나. 장기간으로는 우상향 할 수 밖에

역전세가 걱정된다면?

  • 시장의 평균치보다 다소 낮게 전세를 준다. (하방 리스크 방어)
  • 언제든 전세금 반환 가능하도록 현금비중 키운다.
  • 법인투자자 – 보유기간 제한 없어 투자 지역에서 역전세 발생하기 전에 빠져나올 수 있다.
  • 개인투자자 – 양도소득세 기본세율 적용을 위해 2년 보유해야 하므로 매수를 할 때부터 2년 뒤의 공급량을 미리 체크해 매도 전략을 세워야 한다.

저자의 본격적인 투자 전 권장 사항

  • 일정한 현금 흐름을 가지고 있을 것!
  • 실거주 주택 마련 먼저 할 것!

부동산, 언제 들어가야 할 것인가?!

  • 부동산 흐름을 체크 할 것 (지역별 회복기, 호황기 체크)
    -> 유동선, 공급량
  • 부동산 관련 세금에 대해 파악할 것!
    -> 양도소득세, 취득세, 종합부동산세 등

2장. 어떻게 대출 없이 110억 자산의 집주인이 될 수 있었을까?

 저자의 기본적인 투자 방침은 다음과 같다.

  • 무피, 플피 투자 (기본적인 시드 머니로 투자를 하지만 전세금으로 반환, 오히려 더 많은 돈을 받으면서 투자 가능)
  • 장기 투자 (양도세 기본세율 적용되는 2년 기본 보유)
  • 데이터를 이용한 투자 기준 확립

대부분의 투자는 다음의 규칙을 둔다. 사실 모든 투자의 기본이기도 하지만 지켜지지 않을 때도 있다. 그렇다면 다음 단계는 무엇일까.

투자의 기본은 바로 안전이다. 때문에 항상 리스크를 관리하고 제거하여야 한다. 부동산의 특성상 흐름을 타게 되고 이 때문에 정부에서는 세금이나 대출 관련하여 제한 또는 완화 정책을 펼치고 있다. 또한 부동산은 현금화가 어렵기에 더욱 위험에 대비하여 분산할 필요가 있다.

부동산 리스크 최소화하는 세 가지 부동산 포트폴리오 전략

  1. 수도권 물건 / 지방 물건 6:4 전략 (지역별 사이클에 따라 주기적으로 찾아오는 하락 리스크를 분산시키기 위해서)
  2. 부동산 종류에 따라 투자기간을 달리함.
    수도권 아파트, 지방 공시가 1억원 이하 아파트, 서울∙인천 구축빌라, 서울 오피스텔 / 4:2:2:2 비율.
    수도권 물건은 장기보유. 지방 물건은 2년 보유 후 기본 세율 되면 바로 매도해 현금흐름 만드는 방법.)
    “조정대상지역으로 묶이더라도 소득세법상 지방 저가 주택은 양도세 중과를 받지 않음. 기본세율로 매도 가능.
  3. 월세로 현금흐름을 확보하기

전세 -> 2년 뒤 계약 종료 or 4년 뒤 계약 종료 (임차인 갱신청구권) =>전세가격 상승분 생김.

다음 계약 임차인에게 기존 보증금 그대로 두고 “전세가 상승분” -> 월세로 받기 (수도권 아파트 전세 새로 받을 경우)

지방 저가 주택

공시가격 3억원 이하일 경우 양도세 중과에서 배제. 추가로 공시가격 1억 원 이하이면 취득세까지 1%로 적용 => 매수, 매도 시 모두 절세 가능하다.

물건의 가격이 낮아 부대비용도 크게 고려하지 않아도 될 정도이다.

지방 8도 – 소득세법 시행령상 매도 당시 공시가격이 3억 원을 넘지 않는 저가 주택에는 양도세가 중과되지 않는다.

절세 노하우

지방세법 시행령

제28조의2 (중과세 제외 대상 주택취득 등)

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 아니한다.

1. 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억 원 이하인 주택. 다만 『도시 및 주거환경정비법』 제2조 제1호에 따른 정비구역(종전의 『주택건설촉진법』에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정∙고시된 지역 또는 『빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법』 제2조 제1항 제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다.

취득세 절세하면서 집 사는 순서

공시가격 1억 원 이하의 주택 (재개발 구역 등 제외) – 다주택 보유하더라도 취득세 중과되지 않는다.

1주택 -> 조정대상지역 / 2주택 -> 비조정대상지역에서 매수. => 1~3%

3주택 -> 공시가격 1억원 이하 주택 매수 => 1% // 오피스텔 매수 => 4%

1주택은 조정대상지역에서, 2주택은 비조정대상지역에서 매수해 1~3%를 낸다. 3주택부터는 공시가격 1억원 이하의 주택을 매수해 1%를 내거나 오피스텔을 매수해 4%를 낸다.

  • 세금 정책을 꾸준하게 모니터링, 분석하자

종합부동산세

명의 분산 / 법인 명의

오피스텔 재산세

상가, 오피스텔, 지식산업센터, 생활형 숙박시설 / 분양권, 조합원 입주권-> 종부세 과세 대상이 아님

양도세 – 주택/상가 구분 기준: 전입신고 (주거용 전입 되어 있으면 주택 양도세 발생)

주의 주택분 재산세 되면 종부세에 합져짐.

  1. 주택임대사업자 신고 후 오피스텔 등록
  2. 재산세 변동신고서 (상가분 -> 주택분 변경 시)

매수 전 각 구청 재산세 담당자에게 혹은 매도인에게 확인하자!!

양도세

양도세 중과 주택 / 중과 배제 주택 (공시가격 3억원 이하 지방 저가 주택 등) 운영 : 중과 주택은 최대한 매도 없이 / 배재 주택은 일정 비중 보유하며 현금흐름 만드는 것이 중요하다.

세금과 관련해서는 정부의 정책이 많은 영향을 미치고 있기에 주기적으로 업데이트하여 투자에 반영해야 한다. 다양한 방법으로 절세를 하는 방법이 있기에 세금에 대해 공부가 필요하다.

Leave a Reply