부동산 투자 독서 :: <나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다> – 잭파시(최경천) 2편

1편에서는 부동산 투자를 위해서 필요한 기본적인 방법에 대해 알아보았다. 이번 편에서는 <나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다>에 나온 조금 더 디테일한 투자 방법, 분석 방법에 대해 설명해주고 있다.

이 책의 구성

3장. 시장흐름만 잘 읽어도 최적의 매수 타이밍을 찾을 수 있다.

어떤 부동산을 선정해야 할지 대략적인 흐름부터 찾아야 한다. 거시적인 데이터를 기반으로 점차 디테일한 데이터로 분석하여 ‘안정적, 저평가’ 된 물건을 찾아야 한다.

투자처 선정 방법 (톱다운)

선진국, 한국의 부동산 경기 -> ‘도’ 단위 흐름 -> ‘시’ 단위 흐름 -> 구체적인 아파트 단지

인구 수 순으로 상승순서 결정 – (인구 50만명 이상인 도시 선호. 매수 매도 거래량이 있어야 순환이 되기 때문)

아파트 종류에 따른 상승 순서

분양권, 신축 대장 아파트 -> 준신축 아파트 -> 32평 이상 계산식 구축 아파트 -> 25평 계단식 구축 아파트 -> 21평 이하 복도식 구축 아파트 순

부동산 경기 사이클

부동산은 후퇴기, 불황기, 회복기, 호황기로 나뉘어 한 사이클을 이룬다.

• 후퇴기: 부동산 정점 후 하락으로 반전, 가격 후퇴하는 시기이다. 거래량 감소하고 철저한 매수인 위주 시장이 된다. 이전 가격보다 높은 가격에 사고 싶은 사람이 없기 때문이다.
• 불황기: 투자 위축되고 가격은 더욱 하락하는 시기이다. 투자수요(매매가) 빠지기에 사용가치(전세가) 동반 하락한다.
  미분양 많은 지역 – 매매가, 전세가 동반 하락
  미분양 없는 지역 – 매매가는 하락, 전세가는 유지 혹은 상승 -> 매수보다 전세로 살면서 추이 확인.
• 회복기: 금리 낮추거나 부동산 거래 장려 정책 나오기 시작한다. 미분양 아파트, 신축 아파트, 지역 대장 아파트 매수 시작한다.
• 호황기: 투기성이 짙어지고, 부동산 가격은 정점인 시기이다. 분양권에 이미 프리미엄이 붙어 있어 재개발, 재건축 시장이 활성화된다. 투자자 뿐만 아니라 실거주자도 매수 흐름에 동참한다.

그렇다면 현실에서는 어떻게 부동산 흐름을 읽을 수 있을까?
물론 지속적인 관심으로 시세의 움직임과 싸게 나온 매물을 확인해야 한다. 이를 기반으로 하락이 끝나 바닥을 찍은 다음 해가 매수 타이밍이다.

1. 미국 부동산 흐름을 체크하자

FRED 미국 전국주택가격 지수
IMF 전 세계 주택 가격지수

2. 한국 부동산 흐름 체크하기 (도 단위 흐름 ‘인구 수’)

인구 수가 많은 ‘도’, ‘시’를 체크해야 한다. 혹은 인구가 적지만 아직 가격 상승이 나오지 않은 하위 시를 체크한다.

3. 공급량 & 수요량 파악하기

수요량 = 인구수 x 0.5%
공급량 = 입주 물량, 미분양 물량
*적정 수요량보다 공급량이 적은 지역을 선정하자

지역분석 5가지 대표 데이터

매매∙전세가격 추이 (투자시점 파악 – 전반적인 상승, 하락 구간 파악)

주택구입부담지수 (투자 시점에 상승 여력 있는지) (K-HAI Korea-Housing Affordability Index)

• 대출로 중간 가격의 주택을 구입 시 상환에 드는 부담 나타내는 지표. 중간 정도 소득 가구가 대출을 받아 중간 가격 정도의 주택 구입 가정, 현재 소득으로 대출원리금 상황에 필요한 금액 부담할 수 있는 능력
• K-HAI 낮을수록 집 살 여력이 충분하다는 뜻. 지수가 낮은 지약을 투자 대상으로 선정해야 한다.
• 주택구입부단지수 지표 낮아지려면
• 주택가격 저렴.
• 수입 높아져서 주택 구입에 충분한 여력 생김.
• 주택가격, 수입 변하지 않지만 금리 낮아져 대출금 갚기 용이해짐.

주택금융통계시스템 (HOUSTAT)

입주∙미분양 물량 (매도 시점 예측 – 공급량으로 파악 가능. 매도 시기 공급량 확인)

• 미분양 많을수록 구축 가격 상승 어렵다. 미분양, 신축 가격이 올라가지 않으면 구축도 의미 없기 때문이다.

매매∙전세 매물량 (시장 방향성 예측)

• 매매∙전세 매물량 / 지역별 총 세대수
• 매매 매물량 적을 경우 매수 직후 매매가 상승, 전세 매물량 적을 경우 매수 직후 좋은 가격에 전세 들일 수 있음.
• 전세 가격은 매매가격에 선행됨. 가장 좋은 시점은 투자할 지역에 전세 물량 없을 때
• 매물량은 빠르게 변하기에 단기간 추세 파악에 용이하다.

초기분양률 (청약경쟁률) (시장 심리 살아있는지 체크)

• 특정 시점 신규 주택에 대한 수요 파악하여 시장 심리 확인할 수 있는 지표이다.

매매 ∙ 전세 가격 추이	덜 오른 지역
주택구입부담지수, 입주∙미분양 물량	수요량, 공급량 비교. 시세 방향성 예측 (상승 흐름 지역 선정)
세대수 대비 매매∙전세 매물량	적은지역
초기분양률	시장 심리 살아 있는지 확인

추가적인 분석 데이터

+ 거래량, 외지인 거래량, 법인 거래량 – 거래량 추이, 외지인 거래량 / 법인 거래량

+ 매수매도지수 – 매수우위 지수가 평균 이상일 경우 전망이 좋다는 의미

+ 전세수급지수 – 전세 수요에 비해 공급량이 어느 정도인지 매달 조사. 기준치 100을 넘어 수치 클수록 전세 공급 부족하다는 응답 많다는 뜻.

+ 세대 추이 – 세대 수가 지속적으로 상승하는 지역 선정해야 함.

+ 사업장 총수 및 1인당 월평균 소득 : 사업장 총수, 1인당 월평균 소득 감소시 장기적으로 위험한 신호.

+ 소득 대비 주택 가격 (Price Income Ration, PIR) – 몇 년 치의 가구당 소득을 모아야만 대출을 받지 않고 평균의 주택 구입할 수 있는지 나타내는 데이터. 한 도시의 수치로 판단하기 보다 수도권, 광역시, 지방 8도에서 인구 1~3위 등 여러 도시의 연관 관계를 따져가면서 판단하는 것이 좋다. 상위 입지로 갈수록 더 높은 PIR을 감당하려고 하기 때문이다.

5장. 무조건 오를 부동산 찾는 나만의 투자 도구 만들기

투자 습관 만들기

부동산 부자가 될 수 있는 2 가지 습관

1. 네이버 부동산 매물 검색 생활화
2. 하나의 지역에서 나온 매물 살피기
3. 급매로 보이는 물건 캡쳐
4. 부동산 중개소 어렵지 않게 생각하기

부동산 빅데이터 참고 사이트 & 어플

부동산 투자 원칙

아파트 투자 타당성 지표 분석

임장 체크 리스트

데이터 분석 루틴

부동산 투자를 위해서는 수많은 자료들을 접하고 분석해야 한다. 복합적인 정보의 연관성으로 인해 쉽게 예측하기 어렵기에 정부에서도 수많은 정책들이 만들어지고 있다. 투자자의 입장은 자신이 투자하고 싶은 곳, 필요한 정보만 골라서 분석하기만 하면 된다. 분석마저도 일정 금액을 지불하면 손쉽게 접할 수 있다.
하지만 떠먹여주는 것만으로는 실력을 키울 수 없다. 날 것의 데이터를 분석하고 판단하는 능력을 키워야 새로운 환경이 만들어지더라도 헤쳐나갈 수 있는 것이다. <나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다>는 적은 액수의 금액이라도 충분히 투자할 수 있다는 가능성을 보여주고 방법도 상세히 있었다. 부동산을 공부하기 위한 기본 발판으로 적극 추천하는 책이다.