부동산 흐름을 공부하라 :: 20대부터 시작하는 부동산 공부

많은 사람들이 부동산을 알기 위해서 어느 지역에 투자를 할지에 대해서 공부합니다. 더 깊이 있는 정보를 얻고 싶어 유튜브나 카페, 강의를 찾아다니며 전문가들의 지역분석에 대한 정보를 얻습니다.

 전문가들이 주는 정보는 쉽게 얻을 수 있지만 과연 이 정보들이 전부 신뢰할 수 있을까요? 신뢰 할 수 있는 정보, 값어치 있는 정보라면 우리 모두가 부자가 되지 않았을까요? 만약 신뢰할 수 없다면? 혹은 정책이 바뀐다면? 아무리 전문가라고 하더라도 내 돈을 투자해야 합니다.

 투자하기 위해 필요한 정보를 얻고 가공하고 확인하는 힘이 필요합니다. 바로 부동산 시장에 대한 흐름을 분석하는 힘입니다.

현명한 부동산 투자를 위한 방법

내 돈이 들어가는 투자, 그럴수록 투자 기준은 명확하고 뚜렷해야 합니다. 저자는 넘쳐나는 정보 속에서 영양가 있는 정보를 위해서는 우리 자신이 믿을 수 있는 그런 힘을 요구합니다.

<20대부터 시작하는 부동산 공부>에서 강조하는 부동산 투자에 필수적인 부분은 바로

부동산은 경기 사이클에 따라서 꾸준하게 움직이는 경향이 있습니다. 이 시장의 흐름은 무엇도 거스를 수 없는 것이요. 때문에 첫 번째로 선행되어야 할 공부는 부동산 흐름입니다.

그림 속 큰 흐름을 통해 부동산 가격은 흘러갑니다. 그 속에서 수많은 정책들, 매수∙매도 심리, 투자심리, 전략들이 나오게 됩니다. 물론 종종 우리가 예상하지 않는 방향으로 흘러가기는 하지만 결국은 큰 사이클로 다시 돌아오게 됩니다.

흐름에 대해 알았다면 그 속에서 요동치는 다양한 요소를 알아보아야 합니다.

아파트 값, 결국은 공급 부족??

부동산 시장 흐름 이후 우리가 거스를 수 없는 다른 한 가지는 바로 수요와 공급, 시작의 기본 원리입니다.

공급에 관여할 수 있는 요소들은 다음과 같습니다.

1. 재개발∙재건축
2. 정부 규제, 정책 (계약갱신청구권, 전월세 상한제, 민간택지 분양가 상한제, 등록임대주택사업자)
3. 전세
4. 증여

1. 재개발∙재건축

서울, 수도권 내 공급은 대체적을 항상 부족하다. 아무리 인구가 줄어들고 있더라도 서울로 집중하고 있기 때문이다. 때문에 공급은 항상 부족하게 된다. 공급을 위해서는 재개발∙재건축이 필수적이지만 이로 인한 멸실 (기존의 주택 철거하기에 주택 수가 줄어듬)로 기간 내에는 공급이 부족하다.

2. 정부 규제, 정책

민간등록임대주택사업자

민간임대주택사업자는 4년 또는 8년간 의무 보유, 임대 기간을 두어야한다.

(한때 폐지되었지만 다시 부활하였다.) 전월세로 공급되는 양은 늘어날 수 있지만 매매에 대한 매물은 줄어들게 된다. 즉, 매매 가격은 상승하게 된다.

계약갱신청구권

전세에 대한 신규 수요는 지속적으로 늘어나고 있다. 계약갱신청구권으로 인해 전세 가격은 4년 후에 맞는 가격을 산정하게 되었다.

충분한 공급이 없고 계약갱신청구권, 전월세 상한제 유지 시 전세가 상승으로 인해 매매가에 하방지지선을 만들게 된다. 가격을 상승시키는 역할을 하게 된다.

민간택지분양가상한제

분양가상한제로 저렴하게 분양 받고 싶은 청약 대기자들은 무주택 상태를 유지하고 있다. 이는 전세가 하락을 막고, 전세가는 매매가의 하락을 방어한다. 원활한 공급이 이루어지지 않을 경우 오히려 악순환을 야기한다.

3. 전세

전세가 는 매매가를 하방에서 지지하는 역할을 하게 된다. 부동산 시장 사이클에서 볼 수 있듯이 전세 가격이 움직이고 매매 가격이 함께 움직이는 모습이다.

4. 증여

주택 증여 받은 후 5년 이내 매도 시 ‘취득가액 이월과세’로 많은 양도소득세를 납부해야 한다. 때문에 2018년 급증한 증여는 2023~2025년 사이 물량이 풀릴 것으로 보인다.

하지만 재개발∙재건축으로 인해 1기 신도시 리모델리 멸실 물량으로 공급은 지속적으로 부족한 상태이다.

투자를 위해, 어떤 지표를 중점적으로 봐야 할까요?

청약 경쟁률

청약 도전의 대부분은 무주택자로 실거주자라고 판단 할 수 있다.

청약 경쟁률이 높을 경우, 단기간 내 하락은 어렵다. 수요 대비 공급이 줄어들고 있는 상황이다.

미분양

미분양은 주변 연관 지역과 함께 고려하여야 한다.

미분양 감소 – 하락 흐름에서 상승 전환 파악할 수 있다. (미분양 수치가 적정 이상이지만 분양 물량이 급격히 줄어든다면 좋은 투자 타이밍이 될 수 있다.)

미분양 증가 – 하락 흐름으로 들어가는 척도 (건설사는 분양을 줄이거나 계획된 분양을 연기하기 시작한다.

부동산에 영향을 주는 요소는 정말 무궁무진합니다. 한 요인이 공식처럼 시작에 적용되는 것이 아니기에 서로 유기적으로 얽혀 있습니다. 때문에 각 요인들을 하나씩 알아볼 필요가 있습니다.

하지만 저자가 강조하는 부분처럼 ‘부동산’이라는 전체적인 부분, 거시적인 부분을 먼저 알아야 합니다.

<20대부터 시작하는 부동산 공부> 3줄 요약

부동산 투자의 기본은 명확한 기준을 가지고 판단해야 한다.

부동산 투자의 큰 틀은 부동산 시장 흐름이다.

어떤 요소든 시장흐름 / 사이클을 거스를 순 없고, 시장의 기본 공식을 바꿀 순 없다.