<입지 센스> – 박성혜 (훨훨)
부동산 이야기 할 때에는 ‘입지’를 빼놓을 수 없다. 당연한 이야기이지만 <입지 센스> 책을 읽은 후에는 더욱 더 중요하다고 체감하게 될 것이다.
과거에서부터 입지가 좋은 부동산의 가치는 꾸준하게 상승하고 인정받았다. 다만 좋은 입지를 결정한다는 요건들이 시기마다, 장소마다 달랐다. 여기서 우리는 바로 입지에 대해 공부할 필요가 생긴다. 좋은 입지의 요소들은 사람의 관점에 따라서도 달라지기 때문에 모두가 인정할 수 밖에 없는 상식적인 수준의 기준을 만들어야 한다.
<입지 센스>를 통해서 과연 어떤 것들이 있는지 알아보자
이 책의 차례
- 왜 지금 입지인가?
- 10년 후에도 오를 아파트를 찾아라
- 부의 레벨을 높이는 갈아타기 실전 전략
- 라이프 사이클별 나만의 강남 찾기 프로젝트
1부 왜 지금 입지인가?
입지, 무엇을 알아야 할까?
미래 가치가 기대되는 곳을 찾아야 한다.
현재의 모습이 후줄근해 보여도 저평가 되어 있고 미래에 가치를 올릴만한 환경이 구성되는 곳을 찾아야 한다.
부동산 투자 방법은 결국 방법일 뿐 이 모든 것에 가치를 결정하는 것은 입지다.
부동산을 취득하는 방법에는 다양한 경로가 있다. 하지만 취득하기 전 어느 지역의 물건을 거래할지는 입지 분석이 필수다. 저자의 권장 방법은 자금 가용 범위 내 최선의 입지를 선택하여 매수하는 것이 중요하다.
하지만 최고의 입지만을 고집하기엔 우리의 자금이 모자라고, 자금의 적정 가용 범위 내에서 선택하기엔 만족스럽지 않다. 때문에 우리는 미래에 잘 될 곳을 고르는 것이 중요하다.
점점 부각되는 입지의 중요성
과거 지속적인 부동산 상승장에서는 상대적으로 입지보다 전략, 사이클, 타이밍이 중요했다. 하지만 현재의 가늠할 수 없는 시기에는 상승장에서는 잘 오르고, 하락장에서는 방어가 될 좋은 입지를 선정하는 것이 중요하다.
그렇다면 우리는 입지에 가장 핵심적인 요소를 찾아야 한다.
- 학군 (가장 중요한 요소)
- 교통
- 일자리
- 상권
- 인프라
이 외에도 상당히 많은 요소가 있겠지만 무엇보다도 학군을 꼽는다. 학군 외의 요소들도 중요하지만 수요자의 요구에 따라 달라지기도 한다.
2부 10년 후에도 오를 아파트를 찾아라
좋은 입지
1. 황금입지 요건
- 지역의 기본기가 탄탄한 지역
입지의 기본 격인 교통, 학군, 일자리, 환경을 먼저 체크해 보아야 한다.
- 서울의 확장 지역
- 부동산 트렌드 선도 지역
가치가 높은 부동산은 교통이 편리하고 신축을 선호하게 된다. 때문에 서울 내 재개발∙재건축 되는 지역이 최선호 지역으로 된다. 하지만 꼭 서울이 아니더라도 교통 인프라가 잘 갖춰진 구역도 좋은 입지에 해당된다.
- 직주근접 택지지구
택지 지구는 입주 2년이 넘은 시점에 매도 물건이 몰렸을 때 노려보는 것도 좋다. 더불어 현재 부동산 시장에는 거래가 뜸해져 종종 급매가 출현하기에 택지지구의 인근 지역도 눈여겨 봐야 한다.
2. 나에게 맞는 최적의 입지
- 현재 자신의 가용 자금
- 목적
- 라이프사이클
황금입지에 맞더라도 나에게 맞는 최적의 조건을 따져보아야 한다. 현실적으로 자금이 부족하여 무리해서 매수하기보다는 적당한 수준의 투자가 필요하다. 또한 사람마다 각자의 투자 방식, 생활 방식이 다르기에 상황에 맞는 입지를 선택해야 한다.
3. 서열을 뒤집는 순간
지속적으로 부동산에, 입지에 관심을 갖게 되면 각 지역의 가치의 수준이 보이게 된다. 다양한 이유로 가치가 변하게 되는데 같이 가 과도하게 상승했거나 주변에 비해 가치가 떨어지는 지역이 있다. 우리가 주목해야 될 것은 아직 가치가 제대로 인정받지 못한 곳이다.
항상 예의주시하며 부동산에 관심을 가지고 자신의 라이프 스타일과 목적에 따라 갈아탈 준비를 하고 있어야 한다. 특히 입지분석을 할 때 가치와 지역의 특성을 고려하여 냉정하게 판단해야 한다.
입지 센스 키우는 방법 4단계
1단계 :: 내재적 가치와 외부적 가치 분석하기
내재적 가치: 외부의 영향 없이도 향후 가치가 상승할 수 있는 자체 동력. 지역의 기본기 네 가지 와 정비사업.
외부적 가치: 교통망 개선, 정책, 대출 규제, 수요와 공급 등. 외곽에 가까워질수록 외부적 가치가 미치는 힘은 강해진다.
우리가 추구해야 할 부동산은 내재적 가치와 외부적 가치 두 가지를 함께 분석해야 하지만 외부적 가치가 지나치게 높은 영향을 미쳐 시세가 급등한 지역은 신중하게 접근해야 한다.
외부적 요소가 하나씩 개입될 때마다 시장에는 일종의 왜곡이 생긴다. 본질적인 입지 가치가 좋아져서 언제나 투자자들의 주목을 받던 ‘기본기가 탄탄한 곳’과 ‘규제를 피해 간 바람에 틈새상품으로 부각된 곳’ 사이의 시스템 간격이 좁아지는 것이다.
<입지 센스> – 박성혜 (훨훨)
기본에 충실한 투자
- 네 가지 황금입지에 요건에 부합하는가?
지역의 기본기가 탄탄하거나, 서울의 확장 지역이거나, 교통망과 정비사업이 만난 지역이거나, 직주근접 택지지구인가?
- 확실한 매력 요소를 가진 물건인가?
매력적인 부동산은 상식적인 수준의 장점이 보이는 곳이다.
<입지 센스> – 박성혜 (훨훨)
- 레버리지를 해야 한다면 내가 감당할 수 있는 수준인가?
2단계 :: 역동적 입지 선정하기
입지를 선정할 때에는 앞에서 살펴본 기본에 충실한 투자를 기반으로 바라보아야 한다. 때문에 지역의 대한 편견을 깨고 객관적인 시선에서 나의 조건에 맞는 지역을 선정해야 한다.
3단계 :: 시세 그루핑, 트래킹으로 최적입지 찾아내기
시세 그루핑: 부동산 시세 파악하여 투자자는 정책돈 규모별로 그룹을 나누어 입지에 입지가치를 비교 평가해 보는 시스템이다.
집을 마련하는 것은 단순히 몇 평짜리 공간에 사는 게 아니라 ‘지역’을 사는 것이라는 마음으로 접근해야 한다. 종잣돈이 적다며 평수를 낮추고 지역을 내 것으로 만드는 것도 좋은 선택이다.
<입지 센스> – 박성혜 (훨훨)
시세 트래킹
입지는 과학적으로 움직이고 각 지역끼리 치밀하게 연결되어 있어서 어느 한 지역의 시세가 오르면 일시적인 현상에 그치지 않고 그 지역과 모종의 이유로 연결된 다른 지역들의 시세가 따라서 상승한다.
<입지 센스> – 박성혜 (훨훨)
- 내 가용 자금으로 투자할 수 있되 내 상황과 목적에 적합하고 저평가된 곳 찾아내는 것
4단계 :: 지역 연관 관계로 오를 아파트 찾아내기
지리에 따른 연관 관계 – 철도망
시세 서열에 따른 연관 관계 – 라이벌 관계
신규 교통망이 변화시킬 수도권의 입지 서열
국가철도망구축계획
신분당선 연장 / 8호선 연장
서해선 / 신안산선
월곶판교선
신림선 / 동북선
동북선 경전철
3부 부의 레벨을 높이는 갈아타기 실전 전략
– 1주택자를 위한 징검다리 전략
– 무주택자를 위한 내 집 마련 전략
4부 라이프사이클별 나만의 강남 찾기 프로젝트
연령별, 라이스사이클별 구분을 하여 적합한 입지를 추천해준다.
<입지 센스>, 부동산의 입지를 다시 한번 생각하고 투자의 방향성을 정할 수 있는 기회였다.
박성혜(훨훨) 저자의 <입지 센스>는 입지에 대한 중요성, 좋은 입지를 이루는 요소들을 토대로 지역을 분석하고 평가할 수 있게 도와준다. 이를 기반으로 무주택자, 1주택자를 기준으로 상위 입지로 나아가는 방법, 연령별로 맞는 좋은 입지를 찾는 방법을 함께 제공하고 있다.
저자가 입지에 대한 중요성을 언급하면서 부동산을 취득하는 방법은 단지 몇 가지 방법에 불과하다고 한 것처럼 어떤 방법으로 부동산을 매매하든 입지를 분석하는 방법이 선행되어야 한다.
디테일한 방법과 입지를 보고 싶다면 <입지 센스>를 읽어보기를 추천 드립니다.