집코노미 2023 혼돈의 부동산 시장

9월 22~23일에 열린 2023 집코노미 강연 내용입니다.

가늠하기 어려운 2023 하반기 부동산 시장!!

많은 전문가들과 함께 강연을 들을 수 있는 ‘집코노미 박람회 2023’입니다. 혼란스러운 2023 하반기 부동산 시장에 대비하여 어떻게 대응을 해야 할지 어떤 투자 포트폴리오를 작성해야 할지 들여다보는 시간이었습니다.

2023 집코노미 박람회의 일정

  • 혼돈의 부동산 시장, 향후 정책 방향
  • 전세가 상승을 바라보는 현명한 시각 만들기
  • 부동산 정책수급 분석 및 시장 전망
  • 재개발/재건축 다 오르던 시대는 끝났다! 10년 뒤 살아남는 부동산을 찾아라
  • 집값 반등인가 재하락인가
  • 청약? 계약? 만약?
  • 부동산시장, 2023년의 반등과 2024년 남겨진 숙제
  • 혼돈의 부동산 시장 속에서 기회 잡기!

부동산 가격은 수요와 공급 뿐만 아니라 무수히 많은 요소에 영향을 받습니다. 때문에 이를 전망하기 위해서는 정책, 경제, 심리 등 여러 방면에서 고려하여야 합니다. 이번 2023 집코노미 강연에서 나온 주제를 기반으로 정리했습니다.

특례보금자리론 자격 강화

아파트 상승세가 꺾이지 않자 정부는 9월부터 특례보금자리론 신청 자격을 강화해 대출 가능 대상을 축소하겠다고 발표했습니다. ‘과다 대출’이 집값 상승을 유도했다고 보아 대출 규제를 하는 방향으로 튼 것입니다. 이 여파로 거래량은 줄어들고 상승세는 둔화될 것으로 전망하고 있습니다.

정책변화 필요부분

  • 양도세 (완화)
  • 청약제도 (강화)

실거주의무폐지

실거주의무까지 폐지된다면 거래량이 더 늘고 가격도 급등할 것으로 예상했습니다. 아직 실거주의무폐지가 확정되지 않은 상황에서는 전매제한 기간 완화의 제대로된 상승효과를 누릴 수는 없습니다. 하지만 현재의 상황에서도 서울의 입주, 분양권 거래가 상승한 것을 보면 향후 폐지가 되었을 때 더 큰 폭으로 가격은 상승할 것으로 보고 있습니다. 때문에 정부의 ‘실거주의무폐지’ 정책에 관심을 기울여야 합니다.

미래의 부동산을 가능하기 위한 ‘초등학생 수

저출산, 고령화로 인해 인구의 수는 지속적으로 감소합니다. 이런 상황에 대비하여 관심있게 보아야 할 부분은 ‘초등학생 수’로 부동산 입지 고려 시 중요하게 보는 학군과도 연관이 있습니다. 결국 좋은 학군에는 학생의 수가 늘어날 것이고 주변도 활성화가 됩니다. 하지만 초등학생 수가 줄어든다는 것은 거의 필연적이지만 추가적으로 쇠퇴하는 도시라고도 볼 수 있습니다.

좋은 입지를 위한 인구 증감 확인

  • 서울로 몰리는 경제 활동 인구
  • 지방의 인구 감소
  • 수도권과 지방의 양극화가 극심해질 것이고 이에 대한 대안을 마련해 놓아야 합니다.

전문가들의 집값 향방 전망

다양한 요인이 작용하는 부동산 시장인 만큼 고려해야 할 것들이 많습니다. 때문에 집코노미 강연에 나오신 전문가분들의 대체적인 의견은

예측하지 말고 자신의 조건에 맞는 매수, 매도, 관망을 이어나가야 한다. 예측에 대한 의미가 없는 시기이다.

였습니다. 결국은 부동산의 가격 전망보다는 가치에 투자해야 한다는 관점이 더 컸습니다. 특히나 현재의 예측하기 어려운 시기일수록 주거의 관점으로 서두르지 않는 투자 휴식기로 지나가도 좋겠습니다.

부동산 가치, 무엇으로 판단해야 할까요

1. 인구의 변화 / 이동

인구의 감소, 수도권 집중으로 인한 변화 예측 필요

  • 상권 (상권리스트)
  • 학군 (특히 초등학생 수)
  • 교통
  • 우리가 살아가는데 필요한 요소들이 잘 갖춰져 있는지 확인하고 미래에 어떤 인프라가 들어오게 될 것인가 확인하는 절차가 필요.

결국 사람들이 몰리는 곳, 미래에 몰릴만한 곳, 몰리는 곳에 도달하기 위한 연결성 등을 파악하는 것이 중요합니다. 각 요소에 해당되는 지역을 공략하는 방법이 필요합니다.

2. 공급의 상황

  • 수도권의 공급은 항상 부족할 것, 지방의 공급은 언제 정체가 해소될 것인지 여부.
  • 정비 사업으로 공급될 경우 사업성 / 입지 / 분담금납부능력 고려.

1번의 수요 정도를 기반으로 어디에 공급이 될 것인지, 혹은 공급되는 지역의 수요 상황은 어떠한지 양방면에서 바라보는 시각이 필요합니다.
부동산의 공급은 시간이 필요하기에 현재의 공급 대책, 상황 등이 미래에 어떻게 영향을 미칠 지 고려해야 합니다.

3. 정부 대책, 경제 상황

  • 대출 정책, 세금 정책 등 정부 정책의 변화에 대해 꾸준한 업데이트가 필요함.
  • 금리

4. 시장 참여 적극성

  • 시장에 의해 1주택자의 매도 물량이 나올 경우
  • 다주택자들의 참여율

추구해야 할 투자 방향은..

우리가 원하는 것을 얻기 위해서는 가장 기본이 되는 것을 꾸준히 한다는 것이 중요합니다. 투자의 기본도 결국은 싸게 사서 비싸게 판다는 것입니다. 그러려면 시장의 가격이 어디로 갈지 보다는 가치에 대한 평가를 통해 저평가되었는지 고평가 되었는지 판단하는 것이 더욱 현명하겠습니다.
2023 집코노미 ‘혼돈의 부동산 시장, 투자 포트폴리오 새로 짜라!’라는 주제처럼 혼란스러운 상황 속에서 시장에 휘둘리지 않고 객관적인 판단이 필요하겠습니다.

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