청약 :: 3단계 / 치밀하게, 자금 계획하기 #1 : 기본편

청약을 계획하신다면 무엇보다도 자신에게 맞는 청약을 신청하는 것이 중요합니다. 즉, 자금을 어떻게 운용할 것이지 계획이 필요하죠. 자금 계획을 짜기 위해서는 청약에 필요한 자금이 무엇이 있는지 알아보아야겠죠? 청약 자금 계획 #1 청약 예상 비용 청약 당첨 …

청약을 계획하신다면 무엇보다도 자신에게 맞는 청약을 신청하는 것이 중요합니다. 즉, 자금을 어떻게 운용할 것이지 계획이 필요하죠.

자금 계획을 짜기 위해서는 청약에 필요한 자금이 무엇이 있는지 알아보아야겠죠?

청약 자금 계획 #1 청약 예상 비용

청약 당첨 시 가장 먼저 고려해야 하는 부분

  1. 계약금
  2. 중도금
  3. 잔금

추가적으로 옵션금액 (발코니 확장, 시스템 에어컨 등), 중도금 대출 이자 (후불제인 경우), 세금 등 고려 필요.

중도금

중도금과 관련한 내용 및 대출에 관한 사항은 내용이 많아 따로 게시하였습니다.

청약 :: 3단계 / 치밀하게, 자금 계획하기 : 중도금

잔금

일반적 – 잔금 대출로 중도금 대출 상환, 부족한 금액 -> 현금 납부 / 임차보증금

이 기간 물량이 풀리기에 전세가격, 매매가격 일시적 하락. (투자의 기회로 볼 수 있습니다.)

잔금 납부 기간

입주 가능일로부터 두 달 (물량 풀리면서 전세, 매매가격 일시적으로 하락함)

잔금 마련 방법

1. 실거주시

기존 보유 금액 외 잔금 대출로 납부 가능.

2. 월세로 받을 경우

월세로 이자 대출 충당.
잔금 대출 장기간 활용 가능. 입주 후 2년 되는 시점, 세입자에게 보증금 반환 / 대출 계속 사용 가능 하기 때문.

3. 전세로 세팅하는 경우

최대한 전세가 높게 받아야 하기에 늦게 전세 계약하는 것이 유리함.
전세 세팅 시 보수적인 전세가 예상, 항상 예비비 마련해 두어야 함.

전월세 세팅 방법

2~3년 후 전월세 예상하여 현금 흐름 정해야 함.

  1. 주변 신축 공급량, 거래사례 비교
  2. 주변 비슷한 입지 짧은 연식 아파트 비교

청약 자금 계획 #2 세금

부동산 : 자금 계획하기 – 세금 편

분양권, 주택 수에 포함될까?

현재 주택의 분양권은 청약, 대출, 세금 있어 모두 주택 수에 포함된다. (오피스텔 분양권 – 입주 시점 용도에 따라 달라지기에 청약, 세금에서는 주택에 포함되지 않는다.)

취득세

취득세란?
: 주택 취득할 때 내야 하는 세금.
기존 부동산과 함께 새로 취득하는 부동산 – 주택 수에 포함되는지 확인 필요.

[주택의 취득세 표]

분양권 등기 전 매도 시, 취득세 내지 않아도 됨. (등기 후 취득세 내더라도 시세보다 저렴할 경우 매도시기 늦출 수 있음)

부동산 투자 활용하기! 취득세 고려

옵션가 (청약 시 옵션 선택할 경우 옵션가 포함 취득세율 적용)

미계약분은 주택 소유로 인정. 미분양분은 주택 소유로 인정되지 않음.

분양권 양도소득세

등기 전 매매 시 양도소득세. (지방세 – 산출 세약의 10% 가산)

양도소득세란?

[양도소득세 표]

등기 전 매매 시 양도소득세. 2년 이상 보유한 분양권의 현 시세보다 차후 더 오를 것이라고 예상한다면 보유하는 것이 좋음.

변수: 조정대상지역(투기지역, 투기과열지구 포함)에서 보유 분양권은 보유 기간과 관계없이 50% 일괄 과세율 적용. (예외, 만 30세 이상 무주택 보유 분양권, 만 30세 미만 기혼자 보유 분양권을 해당되지 않음.)

부동산 투자 활용하기!

기본공제
: 세금 계산 시 일정 금액 공제해 주는 것. 1년 1인당 250만원의 인적공제 비용 있음.
양도세 계산 시 필요경비로 적용. (양도 차익 큰 물건 적용하는 것이 좋음)

공동명의

과세 표준이 줄어 세율이 낮아지고, 기본공제도 추가로 사용할 수 있어 유리하다.

비과세

주택 비과세 체크리스트

  1. 국내 180일 이상 거주
  2. 건축물대장 및 등기부등본 주택으로 표기되어 있나
  3. 양도가격 9억원 넘는 고가주택인가? (9억 원 넘더라도 9억 원 이하 부분은 비과세 가능)
  4. 1세대 1주택 보유하고 있는가? (비과세 특례 참조)
  5. 2년 보유 및 거주 (조정대상지역) 여부 (2017년 8월 3일 이후 취득 조정대상지역 내 주택인 경우

*비과세 특례

[비과세 관련 규제 정책 링크]

  • 일시적 1세대 2주택
    – 종전주택 취득한 날 1년 이상 경과 후 신규주택 취득할 것.
    – 양도일 현재 종전 주택 2년 이상 보유했을 것. (조정지역 지정 후 취득 시 2년 거주 요건 추가)
    – 신규 주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도할 것.
    [규제지역 일시적 2주택 기간 조건 이미지]
  • 상속주택, 효도합가, 혼입합가, 기업이전 등

청약 자금 계획 #3 기타비용

발코니 확장
: 통상 1,000만 원 ~ 2,000만 원 내 결정되는 것으로 예상. (일부 아파트, 분양가에 발코니 확장금 포함)

옵션
: 에어컨, 빌트인 냉장고, 각종 가전, 붙박이 장 등

분양권 매매

[링크 – 청약 :: 3단계/치밀하게, 자금 계획하기 : 분양권 전매]

출처

<아파트 청약 이렇게 쉬웠어?> 김태훈(베니아)
<35세 인서울 청약의 법칙> 월용이(박지민)
<인생 첫 부동산 공부> 전형진

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